Главная / Новости / Жилищный захват

Жилищный захват

Подписаться на новости

Добросовестные владельцы квартир и домов не защищены от так называемых сквоттеров – самовольно вселившихся лиц, зачастую абсолютно посторонних. Выгнать их можно только через суд. Еще сложнее выселить бывших арендаторов или родственников. Нередко суды ставят жилищные права выше законных интересов собственников.

Конституция России гарантирует каждому право на жилье и запрещает произвольно отнимать кров над головой. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Но на практике такие декларационные нормы по существу поощряют незаконный захват квартир. С проблемой выселения самовольных жильцов сталкиваются не только частные собственники, но даже государственные и муниципальные органы власти.

Английский оккупант

Понятие «сквоттинг» (Squatting, англ.) появилось почти четыре века назад. Сквоттерами именуют лиц, вселившихся в чужое жилище без законных на то оснований. В испанском языке они очень точно именуются okupa (от слова ocupar – занимать).

В российском законодательстве такое понятие отсутствует. Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает последствия расторжения договора найма, а в Жилищном кодексе РФ закреплен порядок выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено. Сама по себе ситуация, что кто-то может проживать в квартире априори без законных оснований, не предусматривается. Равно как такие явно противоправные деяния не считаются преступлением. В Уголовном кодексе РФ прописана ответственность за «незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица». Однако сквоттеры вселяются в отсутствие владельцев, а потому уголовное преследование может грозить как раз легальному собственнику, пытающемуся вернуть свою недвижимость.

Столкнувшись с захватчиками, такой собственник вынужден обращаться в суд. Так, администрация Борисоглебского района Воронежской области обнаружила в муниципальной комнате некоего Андрея Горелова. Отрицая обязанность освободить помещение, он заявил, что «ему негде жить». Он зарегистрирован в квартире матери, проживать с которой «неудобно». «Поскольку законных оснований для пользования спорным жилым помещением ответчиком не установлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об устранении нарушений прав собственника и возложении обязанности освободить жилое помещение и передать ключи», – заключили служители Фемиды. К такому же выводу пришла и апелляционная коллегия: «Ссылка ответчика на отсутствие у него в пользовании другого жилого помещения не может служить основанием для отмены обжалуемого решения».

Получившая после смерти мамы в наследство жилой дом в деревне Максим Горький Республики Башкортостан Биккулова обнаружила в нем семью Пыряевых. Добровольно покинуть помещение они отказались и даже угрожали владельцу физической расправой. В свою очередь, по словам проживающих, они купили дом аж 15 лет назад у прежних владельцев, но не зарегистрировали сделку. Суд оценил такие доводы скептически. «Проживание ответчиков в жилом доме в отсутствие законных оснований ущемляет права собственника Биккуловой Ф.З., не позволяет ей в полной мере осуществлять свои законные права собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением», – отмечается в решении суда.

Вошел и не вышел

Чаще всего российские «сквоттеры» не захватывают чужие пустующие квартиры, а поселяются у родственников. Такой спор разгорелся между администрацией Облученского муниципального района и бывшим железнодорожником Александром Сидоровым. По словам последнего, он еще в 2003 году вселился в спорную квартиру, в которой были зарегистрированы его бабушка и дедушка. Пока внук отбывал срок лишения свободы, они умерли, а чиновники предоставили муниципальное жилье семье Киреевых. Для этого администрация вынуждена была взломать двери. Суд пришел к выводу об отсутствии у Александра Сидорова прав на спорное жилое помещение. Вместе с тем проникновение чиновников признали незаконным, так как фактически проживающий отклонил требование муниципалов о выселении, «выразив тем самым несогласие на проникновение в жилище, которое он занимал без законных на то оснований».

Иск о выселении непрошенного гостя из сносимого в рамках программы реновации дома на Давыдковской улице предъявил Департамент городского имущества Москвы. Ранее строение находилось в ведении ЖСК «Маяк-8». В ходе проведенной полицией проверки выяснилось, что председатель кооператива Гоар Казарян самовольно сдавала пустующие квартиры в наем, заключая договоры. В отношении председателя было возбуждено уголовное дело о самоуправстве, но снявшую квартиру гражданку Габееву не признали потерпевшей. «Спорная квартира является собственностью города Москвы в лице Департамента городского имущества, который договор аренды не заключал и таких полномочий ЖСК «Маяк-8» не предоставлял», – констатировал Московской городской суд, подтверждая выселение съемщицы.

В спорной ситуации оказались супруги Явер Аббасов и Любовь Вегнер. Поскольку они не смогли погасить заем, взятый в микрофинансовой организации под залог дома в Астрахани, он был продан Карине Сагиндыковой. По словам бывшего собственника, новый разрешил проживание, но, воспользовавшись их юридической безграмотностью, не заключил договор. В свою очередь, Карина Сагиндыкова утверждала, что супруги незаконно проникли в ее дом с целью проживания и сменили замок. «Право пользования жилым помещением прекратилось у ответчиков в связи с переходом права собственности на жилой дом к другому лицу, а соглашение о пользовании жилым домом ответчики с истцом не заключали», – заключил районный суд, удовлетворяя иск о выселении. Отклоняя жалобу ответчиков, апелляционная коллегия также указала, что вступившим в законную силу решением по другому делу сделка по продаже объекта недвижимости микрофинансовой организации была признана законной.

Жизнь по контракту

Ненамного проще выселить бывшего арендатора. Гражданский кодекс РФ де-факто признает их слабой стороной относительно собственника недвижимости, даже когда квартира сдается частным владельцем. Так, арендодатель может досрочно расторгнуть договор только в случае нарушения условий оплаты или порчи жилья. Покупая квартиру, новый собственник не вправе ни выгнать съемщика, ни повысить стоимость аренды.

Даже если срок договора истек и он не был пролонгирован, выселить прежнего нанимателя можно, только получив судебное решение. После вступления его в силу физическим выдворением арендатора займутся судебные приставы.

Такой иск вынуждена была подать собственница квартиры на улице Дмитрия Ульянова в Москве Наталья Плотникова. Договор найма c Ирины Милютиной еще в 2002 году заключал ее отец. После окончания годового срока аренды съемщица продолжала проживать, честно внося зафиксированную в долларах плату и коммунальные платежи. Но когда Алексей Плотников подарил квартиру дочери, жильцы отказались выезжать и прекратили оплачивать аренду. Отклоняя требования Натальи Плотниковой, Ирина Милютина утверждала, что с прежним собственником у нее сложились фактические отношения найма на неопределенный срок, новый владелец является правопреемником и не может произвольно принимать решение о расторжении договора. Задержку в оплате ответчица объяснила отсутствием банковских реквизитов нового собственника. Но служители Фемиды не согласились с доводом о бессрочном продлении найма. Принимая решение о выселении и взыскании задолженности по арендной плате, суд указал, что за прошедшие с момента предъявления требования истицей полгода наниматель имела возможность найти новое жилье. «Проживание ответчика в принадлежащем истцу на праве собственности жилом помещении существенным образом ограничивает истца в правах владения, пользования и распоряжения этим имуществом», – отмечается в определении Московского городского суда.

Такое же решение было принято в отношении Юлии Матусевич. На основании ежемесячно пролонгируемых договоров она с сыном проживала в принадлежащей Денису Бахтину квартире в Екатеринбурге. «При прекращении действия договора аренды жилого помещения у Матусевич Ю. В. и Матусевич М. А. прекратилось право пользования данным жилым помещением, а наймодатель волеизъявления на продолжение отношений по найму жилого помещения не выразил», – констатировал суд, удовлетворяя требования истца о выселении.

Пятнадцать лет без права отлучиться

С другой стороны, даже у сквоттеров есть надежда легализовать незаконно занимаемое жилье. Еще в римском праве существовал институт приобретательной давности (usucapio – приобретение в результате пользования). Согласно Гражданскому кодексу РФ, право собственности может быть признано за гражданином, который добросовестно, открыто и непрерывно владел недвижимостью как своей собственностью в течение пятнадцати лет.

Такой нормой в 2010 году решил воспользоваться петербургский милиционер Андрей Пугин. По его словам, расследуя убийство собственника квартиры, с 1993 года он находился в ней в засаде. То есть в течение 15 лет открыто владел недвижимостью и нес бремя ее содержания (оплачивал коммунальные платежи). Отклоняя иск о приобретательной давности, служители Фемиды не признали поведение «опера» ни добросовестным, ни открытым. «Он знал и должен был знать, что данная квартира не передается ему в собственность, не предоставляется для проживания на условиях найма либо безвозмездного пользования. Им скрывался факт проживания в квартире», – заключил районный суд.

Частично «приватизировать» дом в селе Русская Гвоздёвка Воронежской области удалось семье Алиевых. В 1995 году супруги были приняты на работу в АОЗТ «Нива», которое предоставило им для проживания «красный уголок». Впоследствии он был перестроен в жилой дом. В 2010 году суд с одобрения сельсовета в порядке приобретательной давности за Сагидом-Гусейном Алиевым признал право на одну квартиру. А вот его супруге Чуайнат получить вторую не удалось. «Очевидно, что спорная часть здания была самовольно занята истицей, что исключает признание за ней права на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности», – констатировал Воронежский областной суд.

Для предупреждения подобных попыток легализации чужой собственности Конституционный суд России неоднократно разъяснял, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, то есть владение не является добросовестным. Схожей позиции придерживается и Верховный суд России. «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности», – отмечается в постановлении высшей инстанции.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26