Главная / Новости / Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика

Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика

Подписаться на новости

По мнению ВС РФ, внесение в договор условий, ухудшающих положение участников долевого строительства, хоть и согласованных с ними при его заключении на основании некоторых диспозитивных норм закона о долевом строительстве нарушает права дольщиков как потребителей.

Фабула дела, по результатам рассмотрения которого, ВС РФ пришел к такому заключению, состояла в следующем (Определение ВС РФ от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-194281 ).

Строительная компания С. заключила договор долевого строительства с гражданином П. и гражданкой П. В тексте подписанного сторонами соглашения было условие о том, что если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора изменится на процент отклонения. При этом в договоре было указано, что если такое отклонение будет составлять не более 4%, то стоимость корректироваться не будет.

Также договор содержал условие о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный договором или законом срок и необоснованного отказа от принятия объекта. В этом случае сторонами было установлено, что застройщик по истечении месяца с установленного для передачи объекта срока вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в соглашении было прописано, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.

Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области в ходе проверки Строительной компании С. пришло к выводу о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права потребителя, (ч. 2 ст. 14.8 КоАП). Вследствие этого ведомство оштрафовало застройщика на 10 тыс. руб.

Строительная компания С. не согласилась с вынесенным постановлением и обжаловала его в арбитражном суде области. Застройщик аргументировал свою позицию тем, что условие о корректировке цены договора было составлено в рамках норм о цене договора (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – закон о долевом строительстве), а месячный срок составления одностороннего акта в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта является разумным. Суд не согласился с доводами истца, обосновав это тем, что, во-первых, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:

-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-соразмерного уменьшения цены договора;
-возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. Ведь таким образом нарушается п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, так как положение участников долевого строительства ухудшается.

Также суд указал на то, что право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возникает по истечении двух месяцев с момента истечения установленного срока приема, если иное не предусмотрено договором (ч. 6 ст. 8 закона о долевом строительстве). При этом риск случайной гибели объекта может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил. Арбитражный суд подчеркнул, что даже если закон о долевом строительстве содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

В последующем застройщик обжаловал это решение в суде апелляционной инстанции, после чего обратился в ВС РФ.

Суд согласился с позицией судов нижестоящих инстанций, подчеркнув, что нормы закона о защите прав потребителей имеют преимущество на диспозитивными нормами закона о долевом строительстве, когда их применение ухудшает положение дольщиков как потребителей.
Источник: ГАРАНТ.РУ
Автор: Екатерина Чернявская
ссылка: http://www.garant.ru/news/1088814/
==============================================================================

Если у Вас возникли вопросы по Страховым выплатам, Возврату Долгов, Защиты от коллекторов, Взыскания АЛИМЕНТОВ, Договорам Долевого строительства, то в нашем Центре будут рады Вам помочь!

Услуги Юридического Центра "ВЗГЛЯД" для физических и юридических лиц:

Консультация юриста по Наследственным делам
Консультация юриста по Семейным спорам; Взыскание Алиментов
Консультация юриста по Жилищным спорам
Консультация юриста по Защите прав потребителей
Консультация юриста по Спорам со страховыми компаниями
Консультация юриста по Возмещению материального вреда
Консультация юриста по Иным гражданским делам
Консультация юриста по Арбитражным спорам
Консультация юриста по Трудовым спорам
Разработка и подготовка договоров\контрактов
Юридическое обслуживание организаций
Регистрация компаний
Перерегистрация из ЗАО в ООО
Ликвидация предприятий
Ликвидация фирм с долгами
Банкротство фирм
Ведение дел в судах

Все законодательные новости и статьи можете найти, посетив нашу страницу в фейсбуке Юридический Центр Взгляд, либо на нашем официальном сайте www.barrit.ru, в разделе Лента Новостей.

Если у Вас возникли вопросы, касающиеся этих и других законодательных новшеств, а также по регистрации предприятия и ликвидации предприятия, банкротству предприятия, вопросы касающиеся хозяйственного и гражданского права (семейное, жилищное, земельное, наследственное, трудовое), наши специалисты будут рады Вам помочь.
=================================================================================

И еще: Ликвидация компании — Альтернативно или официально

Вариант ликвидации компании, который предлагает наш Центр Вам — перевод предприятия на наемных учредителей с заменой генерального директора на иностранную управляющую компанию, либо на иностранного наемного директора. Суть заключается в том, что права и обязанности учредителей ликвидируемого ООО переходят новым учредителям, иностранцам, назначается новый генеральный директор и бухгалтер. Главный плюс такой ликвидации компании — небольшие сроки и стоимость. Суть такого перевода заключается в том, что по законодательству РФ ответственность за деятельность организации несет Генеральный директор и бухгалтер (в финансовом плане), а в специально предусмотренных случаях и учредитель. После осуществления сделки купли-продажи, или передачи доли Обществу вся ответственность переходит новому учредителю и ген. директору. Вы же получаете полный комплект документов, подтверждающих, что предприятие прошло перерегистрацию и перешло к новому собственнику, иностранцу.
——

Схемы ликвидации компании

Ликвидация компании влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (ст.61 ГК РФ).

Предприятие может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Также может быть ликвидировано ООО по решению суда по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

В добровольном порядке ликвидировать компанию можно по решению его учредителей (участников), в том числе в связи с истечением срока, на который оно создавалось, с достижением цели, ради которой оно создавалось.

Суд может принять решение о ликвидации компании в случае допущения при создании предприятия грубых нарушений закона, которые носят неустранимый характер, либо в случае осуществления компанией деятельности, запрещенной законом, или с иными неоднократными, либо грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией, благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Ликвидировать компанию может и налоговый орган. Неоднократные или грубые нарушения налогового законодательства — наиболее распространенное основание для подачи налоговыми органами исков о ликвидации компании. В таком случае налоговые органы заявляют в арбитражные суды иски на основании конкретных норм налогового законодательства и п.2 ст.62 ГК РФ.

Большое число исков о ликвидации компании налоговые органы предъявляют в связи с тем, что эти организации не приводят свои учредительные документы в соответствие с требованиями ГК РФ.

Особым случаем ликвидации компании является признание его банкротом. Согласно Закону о банкротстве несостоятельными могут быть признаны все юридические лица, кроме казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций.

Ликвидация компании начинается с назначения судом ликвидационной комиссии, которая решает задачу выявления долгов компании и осуществления расчетов с его кредиторами. Ликвидационная комиссия помещает в органах печати публикацию о ликвидации компании, порядке и сроке заявления требований его кредиторами, а также письменно уведомить об этом кредиторов. Статьей 64 ГК РФ установлен порядок очередности расчетов компании с кредиторами.

Согласно п.5 ст. 64 ГК РФ, требования кредитора, заявленные по истечении срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого ООО, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок. Если же процедура ликвидации компании завершена, а кредитор не заявил о своих требованиях в срок, тогда обязательства предприятия считаются погашенными.

Существуют и другие, более быстрые способы ликвидации компании. Одним из них является реорганизация предприятия (слияние, присоединение). В данном случае предприятие исключается из государственного реестра. При реорганизации все права и обязательства предприятия переходят другому, вновь образовавшемуся юридическому лицу. Налоговой проверки при реорганизации не избежать.

Следующим видом ликвидации компании может быть перерегистрация со сменой состава учредителей и директора. Изменения регистрируются в ИМНС, уведомляются фонды. Сама компания существует, как и прежде. Если предприятие не имеет задолженностей перед ИМНС и фондами, тогда налоговой проверки можно избежать.

Такие варианты, как реорганизация предприятия и перерегистрация нельзя назвать ликвидацией компании в ее формальном \смысле, однако решается главная задача, стоящая перед предпринимателями — избавление от фирмы и обязательств. Но самим бизнесменам довольно сложно провести такую процедуру закрытия фирмы, иногда невозможно. Здесь необходима помощь квалифицированного специалиста.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26