Главная / Новости / Закон поменялся, объект остался: суды решили дело упрямого застройщика

Закон поменялся, объект остался: суды решили дело упрямого застройщика

Подписаться на новости

Закон поменялся, объект остался: суды решили дело упрямого застройщика

Договор на доли

В 2016 году «Проперти энд девелопмент» решило купить два машино-места в элитном доме в центре Екатеринбурга «Кандинский хаус». 14 июня компания заключила с застройщиком «Кандинский хаус» договоры, по которым он обязался во втором полугодии 2016-го передать истцу 2/172 доли парковки. Цена каждого договора составила 1,25 млн руб., из которых 300 000 руб. истец оплатил сразу, остальные должен был перевести после уведомления о готовности объекта.

Но дом был введен в эксплуатацию только 1 октября 2018 года, а уведомление о готовности «Проперти энд девелопмент» получило 19 октября, то есть с опозданием почти на два года. Истец написал ответчику претензию. Он предложил зачесть неустойку за задержку сдачи в счет оплаты стоимости машино-мест, а на оставшуюся к уплате сумму, которая в деле не уточняется, предоставить рассрочку на 12 месяцев. Ответчик не отреагировал, а через полтора года, 23 марта 2020-го, направил уведомления с требованием погасить задолженность. Истец 21 мая все оплатил, но места все равно не получил. Новая претензия также осталась без ответа, и истец пошел в Арбитражный суд Свердловской области, требуя отдать машино-места (дело № А60-53400/2020).

В первой инстанции судья пришел к выводу, что исковые требования правомерны, и обязал «Кандинский хаус» передать объекты.

Застройщик обратился в апелляцию. Компания пояснила, что раньше машино-места считались долевой собственностью, а во время строительства, с начала 2017 года, они уже стали считаться отдельными объектами недвижимости согласно ГК. С юридической точки зрения не появилось автостоянки с долями собственности, о которой речь шла в договорах. Следовательно, застройщик не может передать доли, так как де-юре их нет. Поэтому в соответствии со статьей 416 ГК обязательство прекратилось в связи с невозможностью исполнения, настаивал ответчик.

Доли в праве равны объектам

Формализованная позиция ответчика не нашла поддержки в вышестоящих инстанциях. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 29 апреля 2021 года отклонил доводы компании. По мнению судей, в период заключения договоров действовала редакция ГК от 23 мая 2016 года, и предмет договора, то есть доли автостоянки, соответствующие машино-местам, были указаны в соответствии с законодательством. Затем машино-места действительно стали регистрироваться как отдельные объекты. Но застройщик как раз и зарегистрировал 196 мест на стоянке. И среди этих мест есть те, за которые заплатил истец.

Суд подчеркнул: ответчик не высылал истцу никаких уведомлений о том, что нужно поменять договор в соответствии с изменением законодательства, и указал, что поведение ответчика является противоречивым, признав его недобросовестным.

Ссылки на то, что долей парковки формально нет, суд признал необоснованными, поскольку объекты существуют в натуре. Более того, судя по выписке из ЕГРН, они принадлежат ответчику, и на них не зарегистрированы права третьих лиц.

Доводы общества о том, что от него требуют передать самостоятельные объекты недвижимости, которые не являются предметом договоров, судьи также отклонили, поскольку в договорах доля в праве общей собственности соответствует месту на парковке. Суд указал, что в документах четко и ясно сформулирован предмет, указана площадь стоянки, объект уже введен в эксплуатацию, и можно достоверно установить, какие именно места имеются в виду. И эти места действительно существуют и принадлежат застройщику.

Ответчик тогда подал кассационную жалобу. Арбитражный суд Уральского округа оставил без изменений решения нижестоящих инстанций.

Судьи Александр Полуяктов, Сергей Лазарев и Александр Столяров сочли, что кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанций, и оставил их решения без изменения.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26