Главная / Новости / ВС РФ решит, вправе ли покупатель проблемной недвижимости без потери задатка отказаться от сделки

ВС РФ решит, вправе ли покупатель проблемной недвижимости без потери задатка отказаться от сделки

Подписаться на новости

Верховный суд (ВС) РФ определит, может ли покупатель без потери задатка после подписания договора купли-продажи недвижимости у банкрота отказаться от сделки, если арбитражный управляющий в документации к торгам умолчал о том, что она под арестом, свидетельствует картотека суда.

Такой вопрос перед судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ поставил индивидуальный предприниматель (ИП) Ефрем Осипов. Летом 2019 года он решил купить земельный участок в 12 соток с жилым домом площадью 388 кв. м на нем на юго-западе Московской области, которые продавались единым лотом в рамках процедуры реализации имущества ИП Татьяны Ростовцевой, признанной судом в мае 2017 года банкротом.

В документации к торгам было указано, что продаваемое имущество принадлежит должнику на праве собственности и является предметом залога ПАО «Сбербанк». В ней не было данных о том, что имущество находится под арестом в рамках уголовного дела, свидетельствуют материалы судебного спора. Начальная цена была заявлена в 21,32 млн рублей, а задаток составлял 4,26 млн рублей.

Осипов предложил 10,78 млн рублей, внес задаток и как единственный участник торгов получил право покупки. После этого финансовый управляющий Ростовцевой Дмитрий Гниденко направил Осипову электронной и обычной почтой проект договора и выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) от ноября 2018 года, в которой указано, что имущество под арестом, говорится в материалах арбитражного спора. Позднее Осипов в судах утверждал, что бумажное письмо с выпиской не получал, и ссылался на распечатку статуса почтового отправления. Получал ли электронное письмо Осипов, в материалах суда не уточняется.

Тем не менее договор купли-продажи стороны подписали в июле 2019 года. В нем указывалось, что «продавец гарантирует, что до момента передачи покупателю имущество является собственностью продавца, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, либо покупатель уведомлен о наличии споров, арестов (запрещений) и они не являются препятствием для приобретения покупателем имущества должника». На оплату покупателю отводилось 30 дней, а в случае его одностороннего отказа от сделки задаток не возвращался.

Но спустя несколько дней после подписания договора Осипов сообщил, что отказывается от покупки и требует вернуть задаток. Причина: он заказал выписку из ЕГРН и выяснил, что дом и участок находятся под арестом в рамках уголовного дела, а значит, финансовый управляющий ввел его в заблуждение относительно обстоятельств, ограничивающих распоряжение объектами недвижимости.

Финансовый управляющий возвращать задаток отказался, и Осипов обратился в суд. Но Арбитражный суд Москвы отказал в удовлетворении иска. По мнению суда, Осипов об аресте имущества «мог при должной осмотрительности узнать до подачи заявки на участие в торгах». Также суд сослался на то, что Гниденко «до подписания истцом договора купли-продажи неоднократно направлялись выписки из ЕГРН, содержащие сведения о наличии арестов».

С этим выводом согласились апелляция и кассация. Теперь Осипов пытается вернуть 4,26 млн рублей задатка через ВС РФ. В своей жалобе в ВС РФ он указывает, что, соглашаясь на участие в торгах он «добросовестно руководствовался информацией об имуществе, размещенной финансовым управляющим», полагал, что тот указал исчерпывающие сведения о предмете торгов, как того требует статья 110 закона о банкротстве.

Финансовый управляющий, считает Осипов, не обеспечил максимальное ознакомление и информирование потенциальных участников торгов о наличии дополнительных обременений в отношении продаваемого имущества. Наоборот, управляющий, по мнению Осипова, «намеренно не включил эту информацию в документацию при выставлении имущества на торги», так как понимал, что арест помешает государственной регистрации перехода прав собственности на имущество и потенциальный покупатель откажется от участия в торгах.

В связи с этим, по мнению Осипова, суды неправомерно не учли, что отказ от сделки произошел из-за непредставления продавцом полных и достоверных сведений об имуществе, а оно само покупателю не передавалось, переход права собственности на имущество не зарегистрирован. Кроме того, финансовый управляющий, не возвратив истцу задаток, без снятия ареста вновь выставил спорное имущество на торги, указано в материалах суда. За 7,77 млн рублей осенью 2019 года дом и участок купила Екатерина Ахрамкова, свидетельствуют данные Единого федерального реестра сведений о банкротстве («Федресурс»).

Эти доводы судья ВС РФ Ирина Грачева сочла достаточными для передачи жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.