Главная / Новости / ВС РФ о требованиях к предварительному договору

ВС РФ о требованиях к предварительному договору

Подписаться на новости

Требования к предварительному договору указаны в ГК РФ. Как ВС РФ и арбитражные суды формируют судебную практику о предварительном договоре и его условиях.

В ГК РФ есть положения, которые предусматривают возможность заключения предварительного договора. Предварительный договор рассматривают как особую договорную конструкцию. Стороны берут на себя обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, которые были определены в предварительном. В ст. 429 ГК РФ изложены требования к предварительному договору. При разрешении споров о таких договорах ВС РФ поясняет, как трактовать положения закона.

Требования к предварительному договору предъявляют на основании ст. 429 ГК РФ

ГК РФ в ст. 429 определяет лишь общие положения, которые связаны с конструкцией предварительного договора. Стороны в рамках требований ГК РФ должны определить в предварительном договоре следующие основные условия:

— предмет договора;
— условия основного договора;
— срок заключения основного договора.

В судебной практике о предварительном договоре немало дел, когда по поводу тех или иных условий возникали споры. ВС РФ в течение 2010-2015 годов неоднократно высказывался о требованиях к предварительному договору.

Согласно требованиям к предварительному договору в его условиях нужно указать предмет договора. В определении ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 указано, условие сочтут согласованным, если стороны одинаково представляют предмет договора и могут предмет идентифицировать. Это означает, что если, например, стороны продают земельный участок, то в предварительном договоре нужно указать площадь участка, его границы и др. (определение ВС РФ от 11.05.2010 № 4-В10-5, Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума от 15.09.2010).

После заключения договора характеристики объекта могли измениться. Например, поменялись границы и территория. Бывает, что собственник предлагает купить другой объект, а не тот, по поводу которого составили договор. ВС РФ указал, что договор прекращается, если контрагент против изменений и обращается в суд. Если контрагент соглашается с предлагаемыми условиями, то договор продолжает действовать (определение от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

Нужно сформулировать условие о сроке в предварительном договоре

В 2014-2015 годах в России прошла масштабная реформа ГК РФ. Изменения коснулись и ст. 429 ГК РФ. В результате между сторонами часто вспыхивают конфликты в связи с отсутствием в предварительном договоре условий о цене. На основании положения ст. 429 ГК РФ суды считают, что условие о цене не нужно указывать.

Иначе обстоит дело с условием о сроке в предварительном договоре. В течение данного срока стороны должны заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в документе срок не определили, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор и судебная практика об отлагательном условии

Один из вопросов судебной практики о предварительном договоре – можно ли заключить такой договор под отлагательным условием. Часть судов не считает нарушением, если условие о сроке в предварительном договоре оформили таким образом (постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу № А40-84488/12-23-771, АС Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 по делу № А63-5235/2015).

При этом ВС РФ критично относится к отлагательным условиям в договорах такого типа. В определении от 10 марта 2015 года ВС РФ подчеркнул, что если стороны в договоре сослались на совершение тех или иных действий по окончании года со дня подписания, это не свидетельствует, что они согласовали условие о сроке. С точки зрения ВС РФ, требования к предварительному договору противоречат подобным конструкциям. Например, если в предварительном договоре купли-продажи квартиры есть сведения о сроке ввода дома в эксплуатацию, то это не будет условием о сроке заключения основного договора (определение от 10.03.2015 № 5-КГ14-173).
Журнал Арбитражная практика.
============================

НА ЗАМЕТКУ!!! Обзор способов и рисков альтернативной ликвидации

Вариант ликвидации компании, который предлагает наш Центр Вам — перевод предприятия на наемных учредителей с заменой генерального директора на иностранную управляющую компанию, либо на иностранного наемного директора. Суть заключается в том, что права и обязанности учредителей ликвидируемого ООО переходят новым учредителям, иностранцам, назначается новый генеральный директор и бухгалтер. Главный плюс такой ликвидации компании — небольшие сроки и стоимость. Суть такого перевода заключается в том, что по законодательству РФ ответственность за деятельность организации несет Генеральный директор и бухгалтер (в финансовом плане), а в специально предусмотренных случаях и учредитель. После осуществления сделки купли-продажи, или передачи доли Обществу вся ответственность переходит новому учредителю и ген. директору. Вы же получаете полный комплект документов, подтверждающих, что предприятие прошло перерегистрацию и перешло к новому собственнику, иностранцу.

И еще, о возможных схемах:

1.Продажа фирмы или смена учредителей и директора

Продажа фирмы третьим лицам или смена участников и директора на номинальных — самый дешевый и самый ненадежный способ избавиться от фирмы. Этот способ мы рекомендуем использовать только как промежуточный в комплексе с другими.

Категорически не рекомендуем использовать только этот способ, так как с 31.03.2015 г. это грозит уголовной ответственностью. С 31 марта 2015 г. статьи 173.1., 173.2 УК РФ действуют в новой редакции (Федеральный закон № 67-ФЗ от 30.03.2015 г.) и предусматривают уголовную ответственность за использование подставных лиц в качестве участников и/или исполнительного органа фирмы.

Плюсы:
1) самый дешевый способ;
2) самый быстрый способ (4 недели).

Минусы:
1) фирма не ликвидируется (не исключается из ЕГРЮЛ), а продолжает существовать. К ней можно предъявить претензии. В том числе к периоду деятельности предшествующего директора;
2) высокие риски: субсидиарная (т.е. личная имущественная) ответственность бывших участников и директора, судебные иски, уголовная ответственность по ст. 173.1 и 173.2 УК РФ.

Для снижения рисков рекомендуется оформлять договор купли-продажи фирмы через нотариуса с иностранным гражданином и/или иностранной управляющей компанией в исполнительном органе.

2.Смена учредителей и директора + смена адреса (смена региона)

В последнее время процедура смены адреса/региона вызывает достаточно много сложностей. Налоговая пытается противодействовать такому способу ликвидации, особенно фирмам с долгами в бюджет.

Причем проблемы могут возникнуть как на этапе перевода компании в другой регион (неоднократная подача документов на перевод, увеличение нотариальных расходов), так и после успешной регистрации смены адреса.

В судебной практике стали частыми такие случаи: через определенный срок ИФНС проводит выездную проверку по новому адресу и, не находя подтверждения местонахождению, возвращает организацию по старому адресу. Т.е., затратив немалые деньги, можно прийти к тому же результату, с которого начали.

3.Реорганизация присоединением или слиянием

Как правило, ликвидируемая фирма присоединяется к фирме из другого региона. При удачном завершении ваша фирма прекращает существовать и исключается из ЕГРЮЛ. Но существует несколько подводных камней, о которых практически не пишут.

Кратко перечислю 3 основные проблемы, с которыми можно столкнуться.

1) Проблемные фирмы в одной связке с вашей.
Ваша компания может присоединяться к правопреемнику в группе с совершенно неизвестными вам другими фирмами. Их число может доходить до 20-30. Это значит, что при возникновении проблем с одной из присоединяемых фирм пострадает вся связка. Это привлечет внимание налоговой инспекции, которая может инициировать проверку с нехорошими последствиями.

2) Претензии налоговой в течение 3-х лет после присоединения.
Присоединение в связке с другими фирмами может пройти успешно. Ваша фирма будет исключена из ЕГРЮЛ. Но в течение 3-х последующих лет могут возникнут претензии к одной из реорганизуемых фирм, бывших в связке с вашей. Тогда ИФНС может отменить реорганизацию, восстановить фирму в ЕГРЮЛ и инициировать проверку.

3) Участники вашей фирмы становятся участниками фирмы-правопреемника.
Бывают случаи, когда некоторые юр. фирмы при присоединении оставляют участников ликвидируемой фирмы в составе участников правопреемника. То есть ваша фирма исключается из ЕГРЮЛ, но участники вашей компании перемещаются к правопреемнику. Вместе с большим количеством других незнакомцев со своим багажом проблем.

Обратите внимание на эти моменты. Задайте вопросы юристу, чтобы избежать сюрпризов в будущем.

4.Реорганизация фирмы присоединением «один к одному»

Одна ваша организация присоединяется к правопреемнику без ненужного соседства других фирм. Это более безопасный способ.

Плюсы:
1) исключаются риски, связанные с другими компаниями в связке;
2) такое присоединение не вызывает подозрений ИФНС, следовательно проходит немного быстрее.

Дополнительной подстраховкой может быть последующая официальная ликвидация правопреемника. При такой процедуре максимально сокращены риски, нет налоговой проверки вашей компании. Также исключена возможность отмены ликвидации вашей фирмы, так как произведена официальная ликвидация правопреемника с соблюдением всех необходимых юридических процедур.

Минусы: единственный недостаток – достаточно высокая стоимость.

5.«Неотменяемая реорганизация»

Способ не очень распространен на сегодняшний день. Но, по нашему мнению, совершенно незаслуженно.

Процедура реорганизации проходит также, только в качестве правопреемника выступает компания с участниками-иностранными лицами и управляющей компанией в качестве исполнительного органа (директора).

Этот способ безопаснее, чем реорганизация с правопреемником РФ, по такой причине. Сейчас отменить процедуру реорганизации можно только опросив действующих лиц правопреемника. В случае с иностранцем это сделать достаточно сложно. Следовательно, при соблюдении всех необходимых действий и мер предосторожности, отменить процедуру нельзя.

Основной момент, который влияет на успешность реорганизации — кто заверяет документы от лица правопреемника у нотариуса и подписывает необходимые документы.

Есть 2 безопасных варианта:
1. Документы заверяются за границей, апостилируются и переводятся, тогда заявителем фигурирует иностранец, но это увеличивает срок и стоимость.

2. Документы заверяет представитель-резидент на территории РФ на основании доверенности, которая сдается в регистрационный орган, и из которой следует, что данное лицо не имеет права вести финансово-хозяйственную деятельность, а наделено лишь курьерской функцией.

Плюсы: основное отличие такого присоединения в том, что отменить его нельзя.

Минусы: процедура несколько дороже обычной.

6.Ликвидация через оффшор

Это ликвидация через оформление вашей компании на иностранную инкорпорацию (оффшор).

Этот способ не очень распространен, так как есть определенные сложности в его исполнении, но имеет несомненные плюсы:

1) небольшой срок: 3,5 – 4 недели занимает вся процедура.
2) значительно снижены риски по сравнению с обычной сменой директора и участников, так как оффшорная компания, которая будет возглавлять вашу компанию в дальнейшем, не имеет в России ни филиалов, ни представительств. У налоговых органов отсутствуют какие-либо сведения о владельцах этой организации.
3) при переоформлении компании на оффшор налоговые органы не проводят проверку (возможна ликвидация таким путем компаний с небольшими долгами).
4) иностранная компания не имеет представительства в РФ, что исключает возможность истребования налоговыми органами документов компании.
5) решение о смене руководителя вашего юридического лица принимает оффшорная компания, что исключает заинтересованность прежнего руководителя в переоформлении компании.

P.S. Нельзя сказать, что есть какой-то один самый лучший способ альтернативной ликвидации. Чтобы грамотно подобрать подходящий способ, нужно разобраться в нюансах конкретной ситуации.
Наши юристы вам помогут!
По Вашему желанию мы можем с Вами связаться.
Заходите в раздел "Ликвидация предприятий" и напишите нам письмо.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26