Главная / Новости / Верховный суд разъяснил, на что обратить внимание, чтобы не купить жилье с "нагрузкой". И еще: Решение КС РФ должны исполняться всеми!!!

Верховный суд разъяснил, на что обратить внимание, чтобы не купить жилье с «нагрузкой». И еще: Решение КС РФ должны исполняться всеми!!!

Подписаться на новости

1. Как не купить жилье с «нагрузкой».

Для абсолютного числа граждан покупка недвижимости — самая серьезная сделка в жизни. И тут ошибки и невнимательность граждан чреваты для них потерей очень больших денег. А также судами, которые длятся годами, причем, без гарантии победы. Владелица продала квартиру и ушла. А новых хозяев могут ждать сюрпризы. В виде претендентов на те же ключи.

Известная истина — квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек. Но здесь снижение цены компенсируется опасностью, которая порой таится в прошлом прежних собственников. Продавец может не раскрыть всей правды о квартире. Например, что кто-то из собственников квартиры когда-то выписался на учебу или попал на годы за решетку.

Вариантов, когда бывший, но неизвестный доселе сособственник вдруг возникнет ниоткуда и опротестует сделку даже спустя годы, не просто много, а очень много. И суды в подобных случаях практически всегда возвращают жилье прежнему хозяину.

Особенно надо быть внимательным при покупке жилья, собственниками которого считаются несовершеннолетние. На первый взгляд, все просто — на такую сделку нужно согласие органов опеки. Но практика четко показывает — у покупателя или риелтора не всегда есть возможность заметить все риски.

Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не стал это делать. Именно такой спор, случившийся на Урале, разбирала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Особенно надо быть внимательным при покупке жилья, собственники которого — дети

Наша история началась с того, что некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из детей принадлежало по 1/3 доли. Для продажи женщина получила согласие органов опеки. Опека разрешила продавать жилье, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке органам опеки надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении записано не было. Дальше ситуация развивалась следующим образом. Жилье купила другая женщина. Она полностью заплатила за квартиру и въехала в нее. И даже не подозревала, что бывшая собственница не приобрела для детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. В суд пошла опека, которая потребовала признать сделку недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Она называется «сделка, противоречащая закону». Для новой хозяйки это был шок. И она пошла в суд отстаивать свое жилье. Там она утверждала, что разрешение опеки на продажу незаконно. В нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами. Кроме того ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним. Но суд удовлетворил иск отдела опеки и, сославшись на статью 167 ГК, признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность нерадивой мамаши и ее детей. Покупательнице по решению суда была положена компенсация в размере 1,05 миллиона рублей. А областной суд это решение отменил и принял новое решение, отказав и отделу опеки, и новой хозяйке. Опека с таким решением не согласилась и оспорила его в Верховном суде. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд. В решении по делу Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса: статью 168 — «сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 — «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана». Верховный суд сказал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 ГК, — там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в статье 168 — «сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 — «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана». Но в первой инстанции не сослались на них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась , — указала коллегия.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, — ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем. Этот довод в Верховном суде сочли значимым. И подчеркнули — нет доказательств соблюдения прав детей, того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Чтобы избежать подобной проблемы, родители, планируя сделку продажи жилья, должны заранее готовить сделку по его покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, по которой семья с детьми передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.

2. Добросовестных приобретателей защитили еще раз // КС напомнил, что его постановления касаются всех

Конституционный суд (КС) обязал прописать в законе механизм пересмотра судебных решений, вынесенных на основании норм, ранее признанных противоречащими Конституции. Поводом стал процесс против московской семьи Однодворцевых, которую власти города пытались выселить из квартиры. Семья указывала, что исполнение принятого против них решения будет противоречить позиции КС по делу Александра Дубовца, защищающей добросовестных приобретателей недвижимости. Однако суды отказывались применять эту позицию, мотивируя это тем, что Однодворцевы не участвовали в деле, которое ранее рассматривал КС. Теперь их дело подлежит пересмотру.

Семья Однодворцевых из Москвы обратилась в суд с заявлением о пересмотре решения суда об истребовании у них квартиры и выселении по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Купленная заявителями квартира, как выяснилась, ранее была приватизирована по подложным документам, то есть выбыла из владения собственника (города) помимо его воли. Однодворцевы ссылались на постановление КС от 22 июня 2017 года № 16-П по делу Александра Дубовца. Тогда КС запретил изъятие выморочной недвижимости у добросовестных приобретателей, если публичные органы не предприняли необходимых мер по фиксации прав на недвижимость, например не зарегистрировали права в реестре. Но суды Однодворцевым отказали — постановление КС касалось конкретного закона, примененного в конкретном деле в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в КС. А в деле Дубовца был другой заявитель. Значит, по правилам п. 3 ч. 4 ст. 392 ГПК оснований для пересмотра нет.

Тогда Однодворцевы потребовали прекратить исполнительное производство по их делу (оно на тот момент еще не было окончено). Ведь норма, примененная в их деле, утратила силу после постановления КС № 16-П, а ее применение противоречило бы ст. 79 Закона о КС[1]. Суды снова отказали заявителям: в постановлении КС нет ни прямого указания на необходимость пересмотра судебных актов по делам лиц, не являвшихся участниками конституционного судопроизводства, ни оснований для прекращения исполнительного производства.

В жалобе в КС заявители указывали, что такой подход противоречит Конституции. Статья 439 ГПК предусматривает, что исполнительное производство прекращается в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве[2]. А п. 4 ч. 1 ст. 43 Закона об исполнительном производстве дает суду право прекратить исполнительное производство в случаях, предусмотренных законом. Но такого «случая» в законах нет. Получается, что нет возможности прекратить исполнительное производство по делам лиц, не являвшихся участниками конституционного судопроизводства, в связи с принятием постановления КС о признании неконстититуционными норм, которые лежат в основе судебных актов по этим делам.

На лиц, которые обращаются за пересмотром дела в связи с решением КС, но которые не были участниками этого конституционного судопроизводства, по общему правилу распространяются правила ч. 3 ст. 79 Закона о КС, согласился суд. То есть решение КС будет основанием как для пересмотра судебного решения, так и исполнительного производства по нему. Свойство исполнимости самого судебного решения до его пересмотра не затрагивается, отмечает КС.

Еще одна причина, по которой гражданам нельзя отказывать в пересмотре в такой ситуации, — природа споров между публичным образованием и гражданами. Исполнение решения о выселении ставит граждан как более слабую и уязвимую сторону в крайне тяжелое положение. Для публичного образования негативных последствий от отсутствия возможности владения и пользования жильем существенно меньше, чем для гражданина, лишающегося способа удовлетворения потребности в жилище.

Независимо от того, в какой стадии находится дело, суды общей юрисдикции не вправе не исполнять решение КС. С другой стороны, обращает внимание КС, прекращение исполнительного производства как следствие пересмотра судебного акта означало бы окончательное завершение всех действий и невозможность его возобновления в будущем без рассмотрения вопроса о правовой судьбе решения, послужившего основанием для возбуждения производства. Это может привести к неопределенности в правоотношениях кредитора и должника и к коллизии их интересов. Поэтому, полагает КС, вывод о невозможности исполнения судебного решения в связи с постановлением КС по делам лиц, не являвшихся участниками конституционного судопроизводства, во всяком случае является предпосылкой для обращения в суд с требованием о пересмотре такого решения.

Нормы, которые оспаривали Однодворцевы, КС не признал противоречащими Конституции. Их дело подлежит пересмотру. А законодатель должен урегулировать правовой механизм пересмотра судебного решения в такой ситуации, указал КС.


[1] Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 года № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации».

[2] Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26