Главная / Новости / Строение без регистрации – что это такое?

Строение без регистрации – что это такое?

Подписаться на новости

Земельный участок категория, безусловно, многослойная, такой своего рода юридический «Улисс», рассуждать о его правовой природе можно бесконечно, но, чтобы не отходить от первоначально заданной темы, я выскажу свою позицию относительно правового режима строения, права на которое не зарегистрированы. Естественно речь идет только о строениях, обладающих признаками капитальности, то есть о таких объектах, которым в принципе может быть присвоено высокое звание объект недвижимости. Для этой цели предлагаю рассмотреть следующую последовательность: объект капитального строительства (далее – ОКС) – самовольная постройка – объект недвижимости.

После получения разрешения на строительство (рнс), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) —  отправки уведомления о начале строительства, возводимый объект приобретает правовое положение объекта капитального строительства, который заканчивается получением разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию (для объекта ИЖС повторное уведомление о завершении строительства).

Исключение законодатель делает только в отношении ряда объектов, для возведения которых не требуется получения рнс. Перечень их дан в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), но большинство из них признаками капитальности не обладают и стать объектами недвижимости не могут, что прямо предусмотрено ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – ФЗ № 218-ФЗ), регламентирующей основания приостановления постановки на кадастровый учет и государственной регистрации. Интерес представляют только вспомогательные сооружения (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), но это тема самостоятельного исследования за рамками настоящей публикации. Обратим внимание и на то, что правовое положение объекта до получения рнс действующим законодательством не определено, что представляется логичным. Возведение объекта без рнс квалифицируется как административное правонарушение (ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях), соответственно, данный объект находится вне рамок правового поля

Если рнс не будет получено или же по окончании возведения объекта в соответствии с ранее выданным рнс невозможно будет получить разрешение на ввод в эксплуатацию, то возводимый объект рискует стать самовольной постройки по правилам ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Реформа градостроительного законодательства 2018 г. (речь идет о Федеральном законе «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой ГК РФ» от 03.08.2018 № 339-ФЗ (далее – ФЗ № 339-ФЗ)) затронула и ст.222 ГК, которую следует теперь трактовать в контексте норм ГрК РФ.

Традиционно, когда речь шла о признании права собственности на самовольную постройку, истец должен был доказать, что она соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Вопрос заключался в том, на какую дату суд должен выявлять это соответствие. Арбитражная практика называла две даты – дата обращения с исковым заявлением или дата вынесения судебного решения. Впоследствии остановились на первой – дата обращения в суд с иском. Правда, отдельные эксцессы встречались. В частности, в Обзоре ВС РФ от 19 марта 2014 г. прозвучала малопонятная на тот момент фраза: «При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действующей на время возведения постройки».

Однако в тот период еще функционировал Высший Арбитражный Суд РФ и арбитражные суды в большинстве своем практику не поменяли. А ФЗ № 339-ФЗ коренным образом изменил ст. 222 ГК, в том числе изменения коснулись и критериев самовольной постройки. Теперь в соответствии с ч. 1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, возведенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала возведения самовольной постройки и действующими на дату выявления самовольной постройки. Сразу возникают вопросы – почему две разные даты и как определить начало возведения такой постройки? Разговоры о том, что суд может установить дату начала возведения самовольной постройки путем назначения экспертизы стройматериалов критики не выдерживают – на постройку объекта могли пойти материалы из демонтированного объекта.

Весь цинизм этой нормы становится понятен только в контексте положений ст. 51 и ст. 55 ГрК РФ. В соответствии с ч. 13 ст. 51 ГрК РФ основанием отказа в выдаче рнс является несоответствие проектной документации требованиям к строительству, действующим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а также разрешенному использованию (ВРИ) и ограничениям, действующим на дату выдачи рнс. А в соответствии с ч.6 ст.55 ГрК РФ основанием отказа в получении разрешения на ввод в эксплуатацию также является несоответствие строительным нормам, действующим на дату выдачи ГПЗУ, и ВРИ и ограничениям, действующим на дату выдачи разрешения на ввод.

При этом следует отметить, что строительные нормы и правила – то, что раньше именовалось СНиПами, теперь после их актуализации они становятся СП – обновляются довольно редко и, тем не менее, для них установлена относительная стабильность. Если за период строительства они изменились, то построенный объект должен соответствовать строительным нормам, действующим на дату выдачи ГПЗУ. А градостроительные нормы – прежде всего требования градостроительного регламента в составе правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) – меняются постоянно. Именно к ним относятся ВРИ и ограничения – зоны с особыми условиями использования.

Соответственно, если за период возведения объекта в соответствии с рнс поменяются градостроительные нормы (например, будут внесены изменения в ПЗЗ, причем публичный субъект сделает это совершенно законно), то разрешение на ввод в эксплуатацию будет не получить, а вместо этого возведенный объект может быть признан самовольной постройкой.

Таким образом, датой начала ее возведения будет являться дата выдачи рнс, а датой выявления – дата, когда было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Норма настолько «нечестная», что суды в таких случаях стали применять принцип добросовестности.  В одном из первых подобных дел истец обратился с административным иском о признании отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причине несоответствия построенного объекта ВРИ незаконным. За период строительства были внесены изменения в ПЗЗ и ВРИ изменился с «под строительство административно-торгового здания» на «для индивидуального жилищного строительства». В выдаче разрешения на ввод было отказано по основанию, указанному в ч. 6 ст. 55 ГрК РФ, то есть вполне законно. Однако суд посчитал, что администрация, с одной стороны, предоставила истцу возможность построить торговое здание, выдав рнс, а, с другой стороны, сделала невозможным введение построенного объекта в эксплуатацию и тем самым нарушила принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, установленный ст. 1 ГК РФ (решение Галичского районного суда Костромской области от 18 апреля 2019 г.). Здесь следует отметить, что отношения по выдаче разрешения на ввод в эксплуатация объекта носят публично-правовой характер и возможность применения к ним принципа добросовестности вызывает определенное сомнение, хотя практика пошла именно по этому пути. По всей видимости, именно поэтому пока не было обращений в Конституционный Суд РФ с целью проверки данной нормы на конституционность.

Далее, возвращаясь к последовательности, о которой речь шла выше, следует иметь в виду, что изменение правового положения как ОКС, так и самовольной постройки на режим объекта недвижимости возможно только в результате регистрации.

В случае с ОКС регистрация будет осуществляться по правилам ч.10 ст.40 ФЗ № 218-ФЗ на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, в случае же самовольной постройки регистрация будет осуществляться на основании судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку по правилам ст. 222 ГК.

Таким образом, только после регистрации появляется объект недвижимости, объект гражданских прав, объект оборота. Отношения, регулируемые ГрК РФ, себя исчерпали и, соответственно, ОКС как правовая категория прекратил свое существование, уступив место иной правовой категории – объекту недвижимости. В случае же, предположим, необходимости реконструкции здания оно снова приобретает правовое положение ОКС для целей создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26