Главная / Новости / Стороны выбирают форму арендной платы. Какие условия в зоне риска?

Стороны выбирают форму арендной платы. Какие условия в зоне риска?

Подписаться на новости

Договор аренды без цены или порядка ее определения — действительный договор, хоть и редкость на практике. Но даже подробные условия в части арендной платы не гарантируют сторонам отсутствие споров. Рискованные условия об арендной плате и способы их исправить — в статье.

В Гражданском кодексе представлен открытый перечень форм арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК). Стороны договора свободно могут выбрать любую форму или сочетание разных форм, а также придумать свою форму платы. Установить арендную плату можно за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Вариант 1: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно

Арендную плату можно предусмотреть в твердой сумме платежей (подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК).

Единовременный платеж за заключение договора аренды является частью цены договора аренды наряду с периодической арендной платой (постановление Президиума ВАС от 18.09.2012 по делу № А14-4198/2011).

В зоне риска: единовременный платеж за заключение договора. Если суд установит, что платеж за заключение договора не является по своей сути платежом за пользование имуществом, то откажет в его взыскании.

В договоре субаренды было установлено, что за пользование помещением субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору в твердой сумме постоянную и переменную арендную плату. Переменная плата приравнивалась к затратам арендатора на оплату электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и канализации. Помимо этого, договор предусматривал обязанность субарендатора выплатить арендатору единовременный безвозвратный разовый платеж за заключение договора субаренды. Суды отказались его взыскивать, потому что он не соответствует закону. Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что единовременный безвозвратный разовый платеж является арендной платой, то есть платой за пользование имуществом1.

1-постановление 9ААС от 16.09.2015 по делу № А40-64404/2015

Вариант 2: доля полученных плодов, продукции или доходов

Арендную плату можно закрепить в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества2. Можно согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.

2-подп. 2 п. 2 ст. 614 ГК

Эта форма арендной платы встречается в виде:

  • процента от объемов строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами арендатора в результате использования арендованного имущества;
  • процента от выпущенной арендатором продукции, оказанных им услуг3;

3-постановление АС ЦО от 24.10.2018 по делу № А48-2907/2017(6)

  • процента от торгового оборота арендатора в помещении, определяемого на основании данных бухгалтерского учета и отчетности 4;

4-постановление АС МО от 05.12.2019 по делу № А40-134417/2017

  • суммы, основанной на данных, полученных арендодателем в результате аудита деятельности арендатора (если такое правомочие есть в договоре).

В зоне риска: объем полученных доходов. Арендодатель должен доказать, что тот объем, из которого он исходил при расчете, действительно был получен арендатором. Односторонние документы арендатора не признаются надлежащим доказательством.

Для минимизации риска арендодателю нужно сделать расчет исходя из фактически полученных арендатором доходов, плодов, продукции.

Эту форму арендной платы оптимально использовать в сочетании с твердой суммой платежей.

В договоре лучше сразу предусмотреть, что фактически полученный арендатором объем значения не имеет. Стороны согласовали конкретный объем (тонны зерна, щебня и т. п. или процент от оборота, но не ниже определенной суммы). Даже тот факт, что арендатор, принявший имущество в аренду, не использует его (например, имущество простаивает), не освобождает арендатора от внесения арендной платы5.

5-п. 4 ст. 614 ГК

Вариант 3: услуги арендатора арендодателю

6-подп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК

Формой арендной платы могут быть оказанные арендодателю услуги6. В договоре нужно указать те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты. Нужно согласовать перечень услуг, место их оказания, сроки или период.

7-постановление АС Московского округа от 01.03.2017 по делу № А41-30888/16

На практике арендаторы предоставляют такие услуги:

  • реклама продукции арендодателя7;

8-постановление 15ААС от 26.03.2019 по делу № А53-18089/2018

  • уборка принадлежащих арендодателю помещений8;

9-апелляционное определение ВC Татарстана от 12.05.2016 по делу № 33–8085/2016

  • перевозка грузов по заявкам арендодателя9;

10-постановление ФАС УО от 19.10.2011 по делу № А60-43507/2010

  • услуги фитнес-центра для клиентов арендодателя10;

11-апелляционное определение ВС Республики Тыва от 13.04.2016 по делу № 33–553/2016

  • юридические услуги арендодателю11;
  • выполнение работ по забивке свай12.

12-постановление АС ЗСО от 19.11.2019 по делу № А75-7657/2018

В зоне риска: ненадлежащее оказание услуг. Арендодатель рискует из-за того, что такое условие об арендной плате не означает, что договор является смешанным13. Арендодателю будет сложно доказать ненадлежащее оказание услуг.

13-постановление АС ЗСО от 19.11.2019 по делу № А75-7657/2018

Вариант 4: вещь в собственность или в аренду

Стороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственност14.

14-подп. 4 п. 2 ст. 614 ГК

В договоре тогда придется согласовать конкретную вещь, которую нужно передать. Если арендатор передает вещь в аренду, то нужно согласовать срок аренды, порядок передачи и возврата объекта аренды. В случае передачи вещи в собственность в договоре нужно предусмотреть наименование и количество вещей.

В зоне риска: просрочка при передаче вещи. Во-первых, нельзя заменить требование о передаче вещи в аренду или в собственность денежным требованием. Даже в случае просрочки арендодатель не сможет требовать внесения задолженности по арендной плате в денежной форме15.

15-постановление АС Московского округа от 11.01.2017 по делу № А40-17440/2016

Во-вторых, арендодатель теряет возможность взыскать проценты по ст. 395 ГК, потому что требование не является денежным.

Чтобы минимизировать эти риски, лучше сразу предусмотреть в договоре другие виды ответственности арендатора за просрочку.

Вариант 5: улучшение арендованного имущества

Арендную плату можно установить в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества16.

16-подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК;

постановления АС Дальневосточного округа от 26.11.2019 по делу № А51-19784/2018,

АС Северо-Западного округа от 22.11.2019 по делу № А05-16913/2018

Суды понимают под улучшением имущества работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики.

В зоне риска: стоимость улучшений. Арендодателю целесообразно определить перечень улучшений и лимит их стоимости. Иначе арендодатель может оказаться в ситуации, когда арендатор сделает слишком дорогой ремонт. Договор не будет расценен как смешанный, то есть арендодатель не сможет воспользоваться правами заказчика по договору подряда, а сможет только требовать расторжения договора на основании п. 2 ст. 619 ГК (досрочное расторжение договора по требованию арендодателя).

17-абз. 2 п. 3 ст. 308 ГК

Переменная арендная плата

18-п. 2 ст. 616 ГК

Договор между собственником и ресурсоснабжающими организациями не создает для арендатора обязанности по оплате потребленных коммунальных и иных услуг, электроэнергии17. Обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества и осуществлению текущего ремонта не распространяется на случаи оплаты потребленных арендатором услуг18. Участие арендатора в расходах на их оплату следует урегулировать договором. Можно предусмотреть два варианта: либо арендная плата включает в себя возмещение арендатором арендодателю всех потребленных арендатором услуг, либо стороны предусматривают, помимо уплаты арендатором постоянной (базовой) арендной платы, еще и уплату переменной19.

19-постановление 9ААС от 26.06.2019 по делу № А40-4556/19

Переменная составляющая арендной платы направлена на возмещение затрат арендодателя на оплату услуг ресурсоснабжающих и эксплуатирующих организаций, а также на возмещение арендатором иных затрат арендодателя в связи с предоставлением имущества в пользование.

Если арендодатель не получает никакого встречного обеспечения, условие об арендной плате не согласовано

20-п. 22 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — Письмо № 66;

постановление АС ВСО от 17.04.2017 по делу № А19-10677/2016

В зоне риска: ссылка на тарифы энергоснабжающей организации. Такое условие в договоре аренды еще не означает регулируемый характер переменной арендной платы.

Участие арендатора в расходах на оплату потребленной электроэнергии не может быть квалифицировано как договор энергоснабжени20.

Расчет возмещения потребленной электроэнергии со ссылкой на тарифы энергоснабжающей организации не означает регулируемый характер переменной составляющей арендной платы и не влечет неосновательного обогащения арендодателя21.

21-постановление АС СЗО от 26.06.2017 по делу № А56-79323/2016

Арендатор исходил из того, что получение арендодателем в составе переменной части арендной платы денежных средств, превышающих стоимость электроэнергии, определенной по надлежащим тарифам, приводит к получению ответчиком неосновательного обогащения. Суд первой инстанции решил, что договором аренды установлено, что величина переменной арендной платы зависит от тарифа, который устанавливается для снабжающих организаций. Воля истца была направлена на то, чтобы осуществлять оплату переменной части арендной платы по тарифам снабжающих организаций и компенсировать арендодателю фактически понесенные им затраты. Суд решил, что обязательства арендатора по оплате переменной части арендной платы определяются исключительно договором аренды и не являются регулируемой ценой22.

22-постановление 18ААС от 02.10.2019 по делу № А07-29248/2018

В другом случае договор предусматривал, что в сумму ежемесячной арендной платы включена стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию объекта, в том числе стоимость электроэнергии, плата за уборку прилегающей территории и вывоз твердых бытовых отходов. В то же время арендатор самостоятельно производил оплату электроэнергии по договору энергоснабжения непосредственно энергоснабжающей организации по актам об объемах потребленной электроэнергии. При этом уменьшение арендной платы с учетом самостоятельно оплачиваемой арендатором потребленной электроэнергии арендодатель не производил, в связи с чем, по мнению арендатора, на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за электроэнергию. Суд учел, что договором аренды порядок передачи данных об электроэнергии не согласовывался и сторонами меры по приему-передаче таких данных не принимались. Исходя из буквального толкования условий договора аренды, суды пришли к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на согласование в договоре арендной платы, не включающей стоимость электроэнергии, потребленной арендатором. Доказательств включения в сумму арендной платы стоимости потребленной истцом электроэнергии не представлено, поэтому арендатору было отказано во взыскании неосновательного обогащения с арендодателя23.

23-постановление 11ААС от 17.05.2018 по делу № А72-14435/2017

В зоне риска: оплата тепловой энергии расчетным методом пропорционально площади арендуемого помещения. По договору аренды арендодатель обязался обеспечить арендатора дополнительными условиями: электроэнергией, телефонной связью, тепловой энергией, холодной водой. Арендатор обязался возместить расходы арендодателя на приобретение указанных услуг (ресурсов), а также 20 процентов от суммы расходов на транспортировку. В отношении тепловой энергии стороны предусмотрели оплату из расчета среднего расхода тепла на 1 кв. м арендуемой площади с указанием помесячных величин. Суды первой и апелляционной инстанций снизили размер платы за тепловую энергию исходя из пропорционального возмещения расходов арендодателя на оплату тепла теплоснабжающей организации. Суд кассационной инстанции нашел позицию арендодателя о необходимости определения задолженности арендатора за тепло исходя из установленных договором нормативов ошибочной. Размер платежей арендатора за тепло должен определяться расчетным способом как соотношение расходов арендодателя на обогрев всего принадлежащего ему имущества и площади помещений, переданных им в аренду. Указание сторонами в договоре количества потребляемого тепла на единицу площади само по себе не влечет обязанность арендатора оплачивать тепловую энергию в большем размере, чем он получил фактически24.

24-постановление АС Дальневосточного округа от 17.07.2017 по делу № А73-16539/2015

В зоне риска: невключение в условия об арендной плате изменения тарифов на тепловую энергию. Если договор аренды не содержит условий об изменении арендной платы сообразно признанному экономически обоснованным для целей включения в тариф уровню, арендная плата должна вноситься арендатором согласно договору. Невключение в тариф на услуги теплоснабжения в полном объеме сумм арендной платы по договору аренды имущества либо утверждение недостаточного тарифа на тепловую энергию для покрытия всех расходов теплоснабжающей организации находится в пределах предпринимательского риска арендодателя25.

25-постановление АС Московского округа от 28.11.2018 по делу № А40-55079/2018

В зоне риска: условие об участии арендатора в расходах арендодателя на маркетинг. Если арендатор заинтересован в расширении клиентской базы, обычно в переменную составляющую арендной платы по договору аренды коммерческой недвижимости стороны включают возмещение затрат арендодателя на маркетинг.

Так, по делу о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате договором аренды было предусмотрено, что ежемесячный платеж по маркетингово-рекламной части арендной платы определяется расчетным путем, но при этом в любом случае не должен превышать установленную сумму.

Два варианта одного договора аренды с взаимоисключающими противоречиями в условиях о размере арендной платы суд квалифицирует как несогласованность условия об арендной плате и незаключенность договора (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.11.2015 по делу № А74-4749/2014).

Арендодатель письменно известил арендатора об увеличении запланированной суммы своих затрат на проведение маркетингово-рекламных акций, направленных на повышение привлекательности торгово-развлекательного центра для посетителей. Арендатор в письменном ответе просил детализировать все запланированные суммы на проведение маркетингово-рекламных акций. Такая расшифровка, а также данные о положительной динамике трафика в подтверждение эффективности маркетинговой политики были предоставлены арендатору. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что обязанность арендатора по оплате маркетинговой составляющей арендной платы является безусловной. Арендатор приводил в суде доводы о том, что маркетингово-рекламные акции проводили третьи лица, а не сам арендодатель. Более того, акции проводились вне здания торгово-развлекательного комплекса. Суд отклонил эти доводы. Из условий заключенного договора не следует, что указанные акции должны выполняться истцом лично и только в пределах здания26.

26-постановление АС Поволжского округа от 03.05.2017 по делу № А49-6632/2016

Ситуации, когда условие об арендной плате в договоре есть, но оно не согласовано

Неважно, какую из форм или их комбинаций выберут стороны договора аренды. Важно, чтобы условие об арендной плате соответствовало положениям ст. 606, 611, 614 ГК. Условие об арендной плате не согласовано, если арендодатель фактически не получает от арендатора встречного предоставления27.

27-п. 10 Письма № 66

Далее разберем две ситуации, когда условие об арендной плате в договоре аренды недвижимости не согласовано.

28-постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.11.2010 по делу № А73-4170/2010

Арендная плата состоит только из расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора аренды недвижимости, потому что в нем не было условия об арендной плате (п. 12 Письма № 66). Суды установили, что по условиям договора арендная плата включала платежи за коммунальные услуги, тепло и электроэнергию. Кассационную жалобу регистрирующего органа суд оставил без удовлетворения, так как «из пункта 3.1 договора аренды от 01.02.2010 не следует, что коммунальные платежи являются формой арендной платы, заменяющей ее в полном объеме»28.

29-постановление ФАС Центрального округа от 29.01.2014 по делу № А48-4871/2012

Арендная плата состоит из амортизационных отчислений, которые арендатор использует для содержания арендованного имущества. В суде арендатор пытался обосновать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения. Он ссылался на то, что договор аренды предусматривал арендную плату в виде амортизационных отчислений, не подлежащих перечислению арендодателю, а используемых арендатором на содержание арендованного имущества. Такая позиция была признана судом ошибочной, так как платы за переданное в аренду имущество арендодатель не получал29.

Арендные каникулы

Освобождение арендатора от арендной платы на определенный период, например на время проведения арендатором ремонта для приспособления имущества к осуществляемой им деятельности (для обслуживания потребителей и т. д.), на практике широко распространено. Но условие о бесплатном пользовании суд может расценить как дарение, и арендатору не удастся доказать отсутствие неосновательного обогащения. Нивелировать этот риск можно с помощью следующих приемов:

— арендная плата выплачивается арендатором в форме улучшений находящегося в его пользовании имущества, что соответствует подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК;

— в период каникул арендная плата вносится в меньшем размере;

— арендатор освобождается только от некоторых составляющих арендной платы (от платы за эксплуатацию, управление центром, маркетинг).

Другим спорным условием является порядок определения момента окончания льготного периода и начала начисления полной арендной платы.

Условие о том, что арендная плата начисляется с даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещении, соответствует ст. 327.1 ГК. Суд откажет арендодателю во взыскании арендной платы за период арендных каникул, если арендодателю не удастся доказать недобросовестность арендатора, препятствовавшего наступлению события, начиная с которого начисляется арендная плата (постановление 13ААС от 14.05.2018 по делу № А56-111281/2017).

Арендатор освобождается от арендной платы на период проведения ремонта (апелляционное определение Челябинского областного суда от 29.01.2019 по делу № 11–1300/2019).

Если из договора аренды однозначно будет следовать, что каникулы предоставляются арендатором на время ремонта, арендатор не вправе пользоваться имуществом иным способом, а при использовании имущества в целях, не связанных с подготовкой к началу ведения коммерческой деятельности, — ссылаться на отсутствие обязанности вносить арендную плату в связи с арендными каникулами (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2018 по делу № А33-31094/2017).

Если арендатор не начнет коммерческую деятельность до даты прекращения договора, суд взыщет с него арендную плату за период фактического пользования (постановление АС Поволжского округа от 13.12.2016 по делу № А57-4420/2016).

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26