Главная / Новости / Составляем претензию по договору аренды

Составляем претензию по договору аренды

Подписаться на новости

Претензия по договору аренды — это юридический документ, который фиксирует требование арендодателя к арендатору (или наоборот) по факту нарушения обязательств одной из сторон. Необходимость его досудебного использования определяется законодательством и действующим договором.

Когда надо соблюдать досудебный претензионный порядок

Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст. 4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:

  • возвращается судом (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС);
  • в случае принятия к производству оставляется без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК, абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС).

Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК). Этой же статьей определены основания для такой инициативы.

Как написать

Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме. Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:

  • первая часть — вводная, содержит описание правоотношений, существующих между сторонами;
  • во второй описывается нарушение обязательств, допущенных контрагентом;
  • третья часть содержит требования к нарушителю.

В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.

Шаг 1. Во вводной части укажите:

  • реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
  • реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
  • исходящий номер и дату регистрации;
  • заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».

Шаг 2. В основной части претензии о взыскании арендных платежей и неустойки следует подробно, со ссылкой на статьи закона, описать:

  • факт существования соглашения аренды, указать его номер и дату, адрес и занимаемую площадь;
  • факт задержки оплаты и общую сумму задолженности на день оформления.

Шаг 3. В резюмирующей части изложите требование о погашении задолженности и возмещении убытков. Приведите расчет долга и включите в него пени или неустойку на день подготовки документа. Дайте ссылку на законодательные акты.

Шаг 4. Обязательно приложите документы, которые упоминаются в тексте, например расчет задолженности, акт сверки платежей по аренде.

Подписывает претензию, как правило, директор.

Особенности претензии к арендатору-должнику в период и после режима повышенной готовности

В период пандемии предоставлена отсрочка арендаторам недвижимости, работающим в отраслях из перечня пострадавших (указаны в постановлении правительства №434 от 03.04.2020). Отсрочка предоставляется на арендную плату, начисленную:

  • с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима — в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
  • со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 — в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период (пп. «б» п. 3 Требований).

При подготовке претензии к арендатору о невыполнении условий договора следует помнить, что обязательства сторон изменяются в части расчетов за имущество с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. В связи с этим и на основании Обзора №2 Президиума Верховного суда от 30.04.2020:

  • арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения платы в полном размере (и применять договорную неустойку) с даты введения режима до дня его отмены;
  • арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату и договорную неустойку за период возникновения задолженности до даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.
ВАЖНО!
Стороны соглашения, отношения которых не регулируются противоэпидемическими НПА, ведут расчеты на основании прежних договоров либо изменений, принятых на основании договоренности сторон.

Как написать требование арендодателю

Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.

ВАЖНО!
В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.

Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.

Генеральному директору

ООО «Недвижимость»

П. П. Петрову

Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000

От ООО «Фирма»

Адрес: ул. Холодная, д. 12

Тверь, 101000

Претензия

о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества

01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:

  • объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
  • кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
  • назначение: нежилое.

Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.

Приложения:

  1. Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
  2. Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
  3. Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
  4. Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
  5. Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.

Генеральный директор

ООО «Фирма» И. И. Иванов


Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26