Главная / Новости / Расписка с обещанием не продавать победила доверенность. Пока дело не поправил Верховный суд, защитив добросовестного приобретателя

Расписка с обещанием не продавать победила доверенность. Пока дело не поправил Верховный суд, защитив добросовестного приобретателя

Подписаться на новости

Как раз такой случай в декабре прошлого года рассмотрела гражданская коллегия ВС (определение № 18-КГ21-137-К4 от 14 декабря 2021 года). Началась история с того, что собственник коммерческой недвижимости (административно-гостиничного корпуса) в 2011 году выдал нотариальную доверенность на её продажу. По этой доверенности через неделю была выдана новая в порядке передоверия. Причём бывшему супругу доверителя по первоначальной доверенности.

Дальше – интересней. В день выдачи в порядке передоверия доверенности на продажу объекта поверенный по ней пишет собственнику расписку о том, что продавать объект не будет. Что может быть более логичным и предсказуемым для потенциального покупателя? Расписка, разумеется, написана в простой письменной форме и легла в стол ждать своего часа (если, конечно, составлена именно в этот день).

Уже через месяц поверенный свой обязательство по расписке нарушает и продаёт объект. Далее здание перепродаётся несколько раз с существенными интервалами – в 2013, 2016, 2017 годах.

При этом первоначальный собственник об отчуждении и последующей перепродаже здания, разумеется, не знает. Тем более, что он продолжает получать за него арендную плату до 2015 года.

Но даже когда арендная плата поступать почему-то перестала, бывший собственник не сразу почуял неладное. Только в 2018 году он заказал выписку из ЕГРН и внезапно узнал, что объект уже семь лет как не его. После чего обратился с иском о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности в виде возврата имущества.

До попадания в ВС дело прошло два круга разбирательства с противоречивыми судебными актами. Предметом рассмотрения высшей судебной инстанции стала позиция Краснодарского краевого суда, поддержанная Четвёртым кассационным СОЮ. И позиция эта была весьма интересная:

— первоначальная сделка купли-продажи совершена неуполномоченным лицом т.к. поверенный дал расписку объект не продавать. И не важно, что собственник заведомо знал о наличии доверенности (иначе зачем брал расписку?) и не пытался эту доверенность отменить. Есть же расписка в столе, честным людям этого достаточно;

— первоначальная купля-продажа не просто недействительна, но и связана с выбытием имущества из владения помимо воли собственника. То есть о статусе добросовестного приобретателя ни у одного из последующих покупателей речи быть не может;

— срок исковой давности не пропущен т.к. истец узнал об утрате объекта только в 2018 году из выписки из ЕГРН. Так, до 2015 года первоначальный собственник получал арендную плату за имущество. А с 2015 по 2018, когда была получена выписка… Видимо, три года — это как раз тот срок, за который собственник должен понять, что перестал получать доходы от дорогостоящего коммерческого актива.

Соответственно, т.к. имущество первоначально выбыло из владения против воли собственника, признана недействительной вся цепочка сделок. Причём как ничтожные по п. 2 ст. 168 ГК (совершённые под влиянием обмана и нарушающие интересы третьих лиц), а не как оспоримые.

Коллегия по гражданским делам ВС с этим аргументами ожидаемо не согласилась, поскольку:

— доверенность на продажу объекта на момент совершения сделки была действительна и собственник не предпринимал мер по её отмене;

— наличие доверенности на продажу исключает довод о выбытии из владения помимо воли собственника. И позволяет ссылаться на статус добросовестного приобретателя;

— срок исковой давности должен применяться с учётом того, когда собственник «в силу объективных обстоятельств» должен был узнать об утрате права собственности;

— при таких фактических обстоятельствах сделка может признаваться оспоримой как совершённая под влиянием обмана, но не ничтожной, что также должно учитываться при применении давности.

Дело направлено в краевой суд на апелляционное рассмотрение по третьему кругу.

Можно, конечно, посчитать ситуацию курьёзной и списать на местный колорит. Но только не тогда, когда занимаешься как раз проверкой юридической чистоты активов. И приходится регулярно давать рекомендации о безопасности сделок с недвижимостью.

Надо признаться, иногда задумывался, а не лишнюю ли работу я делаю, запрашивая документы давних, далеко за исковой давностью лет, по сделке, которая третья или пятая в цепочке до текущего собственника? Казалось бы, какой интерес может быть, допустим, в том заплатил ли ИП Иванов ИП Петрову в 2013 году деньгами или каким-нибудь сомнительным зачётом, если сейчас 2022 год, а в университете учили, что срок исковой давности составляет три года? Такие случаи позволяют понять, что вопросы далеко не лишние. И что полноценную проверку актива нельзя свести к простому алгоритму и поставить на поток.

Напомню, последняя сделка в осваиваемой цепочке совершена в 2017 году А первоначальный собственник ссылается на сохранение дохода от имущества до 2015, что могло бы опорочить предшествующие сделки как мнимые, не связанные с реальной передачей актива. Но никак не последнюю. И последний собственник, вероятно, не был аффилирован с предыдущими, покупал актив по рыночной стоимости и платил деньгами, вступил во владение зданием. Иначе за годы рассмотрения все основания опорочить его добросовестность не остались бы без внимания.

Сомнительные манипуляции с доверенностью и распиской имели место задолго до этого. Понятно, что узнать о расписке в рукаве нельзя ни при какой глубине проведения due diligence. Но первые сделки в цепочке, если совершались без реальной передачи актива, вероятно и по другим критериям были подозрительными, что могло бы заставить задуматься о безопасности покупки здания.

Не ясно, были ли действия с оформлением доверенности и расписки о её неприменении осознанной схемой или это случайные отголоски дел семейных. Но в любом случае добросовестный покупатель оказался перед лицом потери актива. Судебные акты о недействительности сделки успели вступить в законную силу.