Главная / Вопросы / Общие / В 1993 г. получила в бессрочное пользование земельный участок под индивидуальное строительство, но до сих пор на нем ничего не построила.

В 1993 г. получила в бессрочное пользование земельный участок под индивидуальное строительство, но до сих пор на нем ничего не построила.

Вопросы / ответыРубрика: ОбщиеВ 1993 г. получила в бессрочное пользование земельный участок под индивидуальное строительство, но до сих пор на нем ничего не построила.
0 +1 -1
Админ. спросил 15 лет назад

В 1993 г. получила в бессрочное пользование земельный участок под индивидуальное строительство, но до сих пор на нем ничего не построила. Сейчас хотела приватизировать эту землю, а в отделе градостроительства мне отказали в разрешении на строительство, т. к. в 10 м от участка проходит железная дорога. Что же теперь делать? Могу ли я потребовать выделения другого участка по тому же свидетельству, поскольку в нем указан участок земли в районе школы, а администрация выделила его за 3 км от школы? И есть ли какие-либо сроки для строительства на участке, выделенном в бессрочное пользование?

1 ответ
0 +1 -1
lindaradmin Админ. ответил 15 лет назад

Ситуация, в которую попали вы непростая, она требует детального анализа правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, изучения обстоятельств предоставления земли. Тем не менее, исходя из норм законодательства, регулировавшего выделение участков в 1993 г., положений действующих нормативных актов, можно дать следующие разъяснения и рекомендации.
Прежде чем выбрать вариант дальнейших действий, автору вопроса необходимо изучить документы, полученные при предоставлении ей земли. Первое, на что следует обратить внимание, – это есть ли среди них план (чертеж) земельного участка, заверенный должностным лицом комитета по земельным ресурсам и землеустройству либо отдела (управления) архитектуры и градостроительства. Наличие этого плана свидетельствует о том, что процедура отвода земельного участка (закрепление границ на местности, составление плана (чертежа) участка, выдача правоудостоверяющего документа), скорее всего, была соблюдена. В этом случае претендовать на выделение земли в другом месте вряд ли имеет смысл, тем более, если соответствующий участок прошел процедуру государственного кадастрового учета (предоставление другого земельного участка для жилищного строительства, в том числе индивидуального, в силу ст.ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), осуществляется на аукционах).
Вместе с тем чертежи границ (планы) земельных участков при выдаче свидетельств о праве на землю зачастую, особенно в период 1992–1995 гг., составлялись уже после получения землепользователем этого свидетельства либо не составлялись вовсе. Причин тому было множество – это и нехватка специалистов, и недостаточное финансирование землеустройства, и неподъемные объемы работ при отсутствии необходимого количества землеустроительных организаций и пр. Подобная практика нашла отражение в нормативных актах того времени. В частности, п. 9 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусматривал выдачу свидетельств, удостоверяющих право на землю, с последующим (в месячный срок) установлением и оформлением границ земельного участка, выдачей правообладателю копии чертежа границ. Иными словами, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы выдавались до формирования самого объекта права.
Если выяснится, что чертеж границ выделенного в бессрочное пользование участка не составлялся (это можно уточнить путем запроса информации в территориальном подразделении Роснедвижимости), первым шагом к переоформлению прав должно стать межевание участка и его постановка на государственный кадастровый учет. С этой целью нужно предпринять следующие действия.
Поскольку речь, по всей видимости, идет о земельном участке, расположенном в черте населенного пункта, необходимо выяснить, на основании каких материалов землепользователю было предложено оформить участок в непосредственной близости от железной дороги; предусмотрено ли жилищное строительство в данном месте генеральным планом населенного пункта, утвержденными в установленном порядке проектом планировки и проектом застройки территории. Если выбор местоположения участка обусловлен лишь мнением чиновника, распределившего землю «по остаточному принципу», действия этого должностного лица можно обжаловать в вышестоящую инстанцию и (или) в суд.
В этой связи следует помнить, что ст. 30 ЗК РСФСР 1991 г. возлагал именно на местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству подготовку материалов, необходимых для предоставления гражданину земельного участка. Эта норма ст. 30 ЗК РСФСР основывалась на том, что гражданин, ходатайствующий о предоставлении земли, не обладая специальными познаниями в градостроительстве и землеустройстве, не способен самостоятельно определить, какой конкретно земельный участок является подходящим для жилищного строительства. Данное обстоятельство при необходимости позволит просить суд о восстановлении процессуального срока обжалования незаконных действий должностных лиц (в том числе по выбору и утверждению местоположения участка).
Указанные действия, однако, имеют перспективу лишь при наличии на территории населенного пункта других земельных участков, свободных от прав третьих лиц, пригодных по своим характеристикам для жилищного строительства. Одним из способов уточнить наличие либо отсутствие свободных земель является наведение справок в отделе архитектуры и градостроительства, отделе Роснедвижимости. При этом не помешает воспользоваться содействием местной землеустроительной организации – как правило, эти организации имеют неформальные контакты с работниками названных органов и могут получить нужные сведения непосредственно из первоисточника.
Если получить земельный участок в другом месте невозможно, в том числе из-за отсутствия свободных земель, целесообразно попытаться закрепить права на имеющийся участок.
Примечательно, что ст. 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. от 22 августа 2004 г.) устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для постановки земельного участка на кадастровый учет: заявка; правоустанавливающий документ; документы о межевании. К последним относятся Описания земельных участков, подготавливаемые в соответствии с Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. № П/327. Важной особенностью подготовки таких Описаний служит отсутствие требований о получении каких-либо дополнительных согласований указанных материалов, помимо согласования границ участка со смежными землепользователями. Тем самым представление перечисленных документов исключает формальные основания для отказа в постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, который должен быть проведен в течение месяца со дня подачи заявки.
В то же время кадастровый учет невозможен без согласования территориальным органом Роснедвижимости материалов межевания (землеустроительных дел). Данное требование основано на ст. 23 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.), п. 9 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (утв. Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. № 514), Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.). Названные акты неукоснительно соблюдаются землеустроительными организациями, территориальными органами Роснедвижимости. В отдельных субъектах Федерации установлены дополнительные требования в отношении проверки и согласования землеустроительных дел. К примеру, в Московской области согласно Приказу Мос-облкомзема от 24 июля 2003 г. № 17 землеустроительная документация подлежит представлению на согласование и утверждение в Мособлкомзем (в настоящее время – Управление Роснедвижимости по Московской области) применительно к участкам площадью 0,5 га и более.
Кроме того, если земельный участок расположен в черте населенного пункта, в состав материалов землеустроительного дела потребуется включить ситуационный план (проект границ), подготовленный местным отделом архитектуры и градостроительства, согласованный не только со смежными землепользователями, но и с владельцами проходящих по участку либо расположенных в непосредственной близости от него линейных сооружений транспорта, связи, энергетики. Строго говоря, наличие подобных сооружений является поводом к исключению части земельного массива, занятой ими, из состава формируемого участка: в соответствии с п. 3 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.), при межевании территории сложившейся застройки поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.
Таким образом, существенные затруднения могут возникнуть уже на начальной стадии переоформления права. Выход из такой ситуации видится в признании права на земельный участок в судебном порядке (к материалам дела необходимо приобщить документы о межевании, план участка с привязкой к местности). Однако, как уже отмечалось, окончательный выбор варианта действий (обжалование в вышестоящий орган/должностному лицу или обращение в суд) должен осуществляться в зависимости от специфики возникших сложностей и документов, которыми располагает землепользователь.
При успешном прохождении стадии землеустроительных работ и кадастрового учета земельного участка перед землепользователем, очевидно, встанет иная проблема – отказ в переоформлении права, т. е. в приватизации земельного участка, со стороны местной администрации.
Здесь необходимо иметь в виду, что закон не связывает приватизацию земельного участка с получением разрешения на строительство на участке. Это два разных процесса, которые регулируются земельным и градостроительным законодательством. Так, согласно п. 5 ст. 20 ЗК РФ гражданин, обладающий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на приобретение данного участка в собственность. Перечень случаев, когда земельный участок не может быть передан в частную собственность, закреплен в ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 4 этой статьи из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:
– государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
– объектами организаций Федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
– объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
– воинскими и гражданскими захоронениями;
– инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
– в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
– в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
– занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
– занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
– предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
– не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ земельные участники в границах закрытых административно-территориальных образований;
– предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, а также предоставленные для нужд связи;
– занятые объектами космической инфраструктуры;
– расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
– предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
– загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Запрет на приватизацию участков может быть установлен федеральными законами, а также введен в силу резервирования участка для государственных или муниципальных нужд на основе соответствующих правовых актов. Как указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. № 11 «О применении земельного законодательства», правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Если участок не подпадает под какой-либо из перечисленных случаев, отказ в передаче земельного участка в собственность неправомерен.
В рассматриваемой ситуации отказ в приватизации, вероятно, будет основан на ст. 27 ЗК РФ и ст. 2 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (в ред. от 7 июля 2003 г.), согласно которым к землям железнодорожного транспорта относятся земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах. В полосу отвода входят земли, прилегающие к железнодорожным путям, занимаемые железнодорожными станциями, водоотводными и укрепительными устройствами, предназначенные для размещения защитных полос леса вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных сооружений и объектов железнодорожного транспорта. В состав охранных зон входят земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, а также земли с подвижной почвой, прилегающие к землям железнодорожного транспорта.
Кроме того, в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для линий железнодорожного транспорта и метрополитена устанавливаются санитарные разрывы, которые определяют минимальное расстояние от источника вредного воздействия до границы жилой застройки, и санитарно-защитные зоны, в пределах которых ограничивается жилищное строительство.
В рассматриваемом случае оптимальным вариантом станет регистрация права постоянного (бессрочного) пользования в Федеральной регистрационной службе с получением свидетельства о регистрации права. В дальнейшем возможно изменение вида разрешенного использования земельного участка (например, для строительства временного сооружения из легких металлических конструкций или использования в целях садоводства и огородничества, иное) либо ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, основанное на пп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ. Изменение вида разрешенного использования осуществляется главами местных администраций (п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в ред. от 31 декабря 2005 г.) с учетом результатов публичных слушаний.
Определенным утешением для автора письма является то, что предусмотренная ст. 284 ГК РФ норма об изъятии земельного участка в случае его 3-летнего неиспользования для жилищного строительства практически неприменима, поскольку принудительное прекращение права по такому основанию связано с целым рядом процессуальных сложностей. Причем, судя по всему, при возникновении соответствующего спора аргументом в позиции землепользователя будет отсутствие его вины в неосуществлении строительства.

Денис ЛЕБЕДЕВ.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26