ТСЖ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. Создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах может быть дополнительной гарантией защиты прав инвесторов – будущих собственников помещений в новостройке.

В настоящее время порядок создания, деятельность товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) и правовое положение его членов регулируются нормами раздела VI Жилищного кодекса РФ.
Прежде всего необходимо подчеркнуть, что по определению, данному в ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения таким имуществом в установленных законодательством пределах.
Согласно ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом законодательно закреплена возможность создания ТСЖ и в строящихся многоквартирных домах (ст. 139 ЖК РФ). Заметим, что в отличие от ст. 48 отмененного Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», предоставлявшей право образовывать ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме целому кругу субъектов, включая заказчика, застройщика, органы государственной власти и т. д., ЖК РФ признает это право лишь за лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Означает ли это, что теперь застройщики лишены права создавать ТСЖ на этапе строительства многоквартирного дома?
Учитывая тот факт, что Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 2 февраля 2006 г.) позволяет субъектам инвестиционной деятельности совмещать функции двух и более субъектов (ст. 4), следует признать, что застройщик-инвестор не только может инициировать создание ТСЖ, но и до тех пор, пока ему будет принадлежать достаточное количество голосов, – полностью контролировать ситуацию на объекте. Как правило, такая позиция застройщика сохраняется на протяжении всего периода гарантийного срока, установленного для новостроек. Помимо этого застройщик может получать доход от коммунальных услуг и иных услуг, оказываемых собственникам помещений; от услуг самому ТСЖ и от распоряжения имуществом ТСЖ.
Напомню, что ЖК РФ закрепил за ТСЖ право заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, пользоваться банковскими кредитами, выполнять работы и оказывать услуги для собственников помещений в многоквартирном доме и т. д. в рамках действующего законодательства и устава ТСЖ.
Вместе с тем ТСЖ не вправе понуждать инвесторов увеличить размер вложений в строительство объекта. Платежи и взносы, которые утверждаются на общем собрании ТСЖ, призваны обеспечивать покрытие затрат на содержание, ремонт и эксплуатацию общего имущества. Изменение размера инвестиций допустимо только по соглашению сторон, что в целом соответствует принципу свободы договора и нормам ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме необходимо, как правило, во избежание осуществления строительства ненадлежащим образом и нарушений прав и законных интересов будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Но следует иметь в виду, что от того, в чьих руках окажутся рычаги управления ТСЖ, будет зависеть решение следующих вопросов:
– защита прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме;
– контроль за строительством и оказание содействия другим участникам строительства многоквартирного дома;
– размер и состав взносов на эксплуатацию и управление общим недвижимым имуществом;
– реальная возможность устранить недостатки строительства в течение гарантийного срока;
– выбор и заключение договора с управляющей компанией.
О том, что создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах может быть дополнительной гарантией защиты прав инвесторов, свидетельствует, в частности, опыт самых первых ТСЖ, созданных в строящихся многоквартирных домах по правилам ЖК РФ. Например, ТСЖ «Путилково-Люкс» было создано инициативной группой инвесторов почти сразу после вступления в силу ЖК РФ как раз в целях завершения строительства многоквартирного дома. Его создание прежде всего повлекло участие официальных представителей в лице председателя правления ТСЖ в переговорах с участниками долевого строительства и органами государственной и муниципальной власти. Кроме того, ТСЖ приняло меры по контролю за потоками денежных средств, направляемых на завершение строительства многоквартирного дома. В частности, было подписано соглашение с Генеральным инвестором, по которому тот обязался согласовывать с ТСЖ привлечение подрядных организаций, уведомлять ТСЖ о заключении новых инвестиционных договоров и договоров о передаче прав по объекту и др., а правление ТСЖ получило доступ к информации об оплате и выполнении строительных работ. В результате ТСЖ удалось уменьшить стоимость работ по завершению строительства за счет выявления завышенных цен на определенные виды строительных работ (была составлена новая смета), а также снизить риск «двойных продаж».
Однако в отдельных случаях, например, когда приостановлено строительство почти законченного объекта, недостаточно просто создания ТСЖ и заключения соглашений с Генеральным инвестором (и даже многосторонних соглашений между ТСЖ, Генеральным инвестором, Генеральным подрядчиком и т. д.) для того, чтобы благополучно завершить строительство. В этом случае оптимальным решением представляется передача функций Генерального инвестора непосредственно ТСЖ.
Обязательными условиями передачи функций Генерального инвестора ТСЖ являются дополнительное соглашение сторон инвестиционного контракта и распорядительные акты органов государственной и муниципальной власти.
К сожалению, в настоящее время механизмы взаимодействия ТСЖ со внешними структурами, включая органы власти всех уровней, не отработаны. Осложняет деятельность ТСЖ в строящихся домах и низкая активность членов ТСЖ – будущих собственников помещений в новостройке. Но в целом это не умаляет тех позитивных моментов, которые несет создание ТСЖ в строящемся доме по инициативе инвесторов:
– возможность более эффективной защиты прав будущих собственников помещений;
– организованное представление интересов соинвесторов во всех внешних структурах, включая органы государственной и муниципальной власти;
– эффективный контроль над ходом строительства и целевым использованием денежных средств застройщиком.

Николай ЧУРКИН,
аспирант МГЮА.