Главная / Новости / Ограничение доступа арендатору к арендуемому помещению по причине задолженности по арендной плате. Анализ судебной практики

Ограничение доступа арендатору к арендуемому помещению по причине задолженности по арендной плате. Анализ судебной практики

Подписаться на новости

Ограничение доступа заключается в том, что арендодатель совершает действия, направленные на недопущение появления работников арендатора на территории арендуемого помещения. Такие действия могут выражаться в выставлении охраны возле арендуемого объекта, блокировании электронных карт доступа, отказе в выдаче ключей на пропускном пункте на входе в здание или любых иных действий, ставящих целью заблокировать текущую деятельность арендатора. В любом случае, такие действия не должны выходить за рамки закона и строго соответствовать условиям договора. Как правило такие меры применяются к арендаторам, имеющим систематическую задолженность по арендной плате.

Данную меру можно отнести к способам обеспечения исполнения обязательств, поскольку перечисленные в п. 1 ст. 329 ГК РФ способы не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены договором.

Цель ограничения доступа – побудить арендатора рассчитаться с долгами перед арендодателем.

Ниже приведена судебная практика арбитражных судов, в которой суды признали ограничение доступа законным:

Реквизиты судебного акта Выводы суда
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2018 N Ф05-2553/2018 по делу N А40-188658/2016

 

«Лишение ответчиком истца права владения и пользования зданиями явилось следствием неисполнения самим арендатором принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей и реализацией в связи с этим арендодателем предоставленного ему договором (п. п. 9.2.1 — 9.2.4, 9.3) права на ограничение доступа арендатора, его сотрудников и посетителей в здание, а также на отказ от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке».

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.09.2021 N Ф05-21333/2021 по делу N А40-142104/2020

 

«Возможность арендодателя ограничить доступ арендатора на арендуемый объект при наличии задолженности по арендной плате предусмотрена п. 7.2 договора аренды»

 

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 N Ф09-8415/16 по делу N А50-20622/2015

 

  • В рассматриваемом случае препятствование обществом в пользовании помещением арендатору названным способом являлось целесообразным, так как истец действовал в соответствии с п. 3.9 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей.

 

  • Как согласовано сторонами в отмеченном пункте, в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора»

 

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4965/2020 по делу N А67-13942/2019

 

«Принимая во внимание, что действия арендодателя по ограничению доступа и удержанию имущества арендатора правомерны, произведены в соответствии с условиями договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании убытков»

 

 

Исходя из выводов судебной практики, ограничение доступа правомерно, при условии, что такие действия полностью соответствуют условиям договора. В договоре аренды необходимо четко регламентировать основания и порядок ограничения доступа. Также отдельно нужно указать в договоре, что ограничение доступа не прекращает обязанность по выплате арендной платы за период такого ограничения.

При применении таких мер как ограничение доступа нужно быть очень и очень осторожным, поскольку если такие действия хоть маленько будут отступать от условий договора, то арендодатель рискует «влететь» на иск от арендатора о возмещении убытков от простоя или возмещении ущерба, если на территории арендатора находились, например скоропортящиеся продукты, сохранность которых арендодатель не обеспечил и т.д. Вполне вероятно, что арендаторы, не согласные с действиями арендодателя, могут вызвать на место сотрудников полиции и подать заявление на неправомерные действия арендодателя.

Также не стоит забывать, что формальное право арендодателя ограничить доступ не должно иметь признаки злоупотребления правом. Например, у арендодателя имеется обеспечительный платеж, который покрывает задолженность, однако арендодатель «пошел на принцип» и решил заблокировать деятельность арендатора (см. Определение Верховного Суда РФ от 16.05.2017 N 305-ЭС17-4632 по делу N А40-137837/15-41-1120).