Главная / Новости / Объект долевого строительства: участник принял, но не зарегистрировал право

Объект долевого строительства: участник принял, но не зарегистрировал право

Подписаться на новости
В своей практике столкнулся с вопросами (см. ниже): разобрался и делюсь информацией с коллегами. Может что-то добавите, либо просто материал будет полезен.

Вопросы:

1) застройщик передал объект ДУ дольщику, но дольщик не зарегистрировал право собственности. Чье имущество?

2) может ли данное имущество участвовать в обороте и каким образом?

3) возможно ли обращение взыскания на это имущество?

4) вправе ли «дольщик» принимать участие и голосовать в общих собраниях собственников МКД

Ответы:

Ответ к Вопросу №1: имущество «дольщика»: правильнее сказать, что «дольщик» является законным владельцем.

Обоснование: п.60 ППВС и ПВАС № 10/22 от 29.04.2010:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

Но «дольщик» не является собственником, поскольку право собственности не зарегистрировано (ч.1 ст.16 214-ФЗ, п.2 ст.8.1 ГК РФ).

Ответ к Вопросу №2: цессия недопустима, поскольку права требования к застройщику прекращаются с даты передачи объекта ДУ «дольщику» (ст.11 214-ФЗ). При намерении «дольщика» совершить сделку в отношении объекта ДУ возможно заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (п.2 ст.455 ГК РФ).

Вместе с тем, имеется риск, если продавец так и не зарегистрирует за собой право собственности, то покупатель вправе требовать только возврата уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты процентов и возмещения убытков (см. ППВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Законодательством не предусмотрено право покупателя требовать регистрации права собственности за продавцом.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Данное ограничение можно преодолеть в рамках исполнительного производства (см. Ответ на Вопрос № 3).

Ответ к Вопросу №3: для обращения взыскания на объект ДУ необходимо обратиться с ходатайством к судебному приставу-исполнителю, чтобы последний направил в Росреестр документы о государственной регистрации права собственности должника на имущество в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество (ч.1 ст.66 Закона об исполнительном производстве).

Ответ на Вопрос №4: «дольщик» вправе принимать участие и голосовать в общих собраниях собственников МКД в течение 1 года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч.1.1 ст.44 ЖК РФ).

Ограничение данного права сроком в 1 год установлено, как видится, для целей исключения злоупотребления правом «дольщиком», когда лицо сознательно не регистрирует право собственности, чтобы избежать налогообложение.

По истечении 1 года, площадь «без собственника» не принимается в расчет для определения кворума (письма Минстроя от 28.02.2020 № 5997-ОГ/06 и от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД в случае оформления права собственности на нереализованные помещения (Письмо Минстроя РФ от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

Имеется судебная практика, которая на первый взгляд не предполагает ограничение права сроком, но здесь предметом рассмотрения в большинстве случаев является обязанность «дольщика» нести расходы на коммунальные услуги.

См., например,

1) Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 10.04.2018 по делу № 2-2986/2018: «Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости, с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в МКД возникает обязанность по оплате расходов… Таким образом, участие в голосовании жильцов, получивших в новом доме квартиры по договорам долевого строительства, но еще не зарегистрировавших право собственности, … являются способом реализации права будущих собственников на управление многоквартирным домом»;

2) аналогичная позиция изложена в Определение ВС РФ от 27.03.2018 № 302-КГ17-19413 по делу № А33-1777/2017;

3) Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 10.06.2020: «Исходя из того, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком фактически осуществляют права собственников, последние вправе принимать участие в голосовании и быть инициатором проведения общего собрания. Лишение лиц, принявших от застройщика объекты, такого права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества, является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества в здании»;

4) Определение СК по гражданским делам 6 кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2021 по делу № 8Г-1496/2021[88-3393/2021: «При этом суд апелляционной инстанции, правильно применив ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме, обоснованно исключил из числа голосов как незаконно учтенных лиц, не являвшихся собственниками помещений ввиду неподписания акта приема-передачи жилых помещений до даты окончания голосования.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26