Главная / Новости / Можно ли зарегистрировать участок под многоквартирным домом: решение ВС

Можно ли зарегистрировать участок под многоквартирным домом: решение ВС

Подписаться на новости

После того, как новостройку начали заселять, земля под домом по закону переходит собтвенникам квартир. Но на ней могут в обход жильцов возводить киоски, сдавать машиноместа "в аренду". Чтобы этому противостоять, может помочь регистрация собственности на участок как общее имущество. Но Росреестр посчитал, что это невозможно: закон и так действует, да и регламента нет. Почему такой отказ все-таки нарушает права заявителя, объяснил Верховный суд.

Обычно девелоперы арендуют землю под застройку у местных властей. Но после того, как первый владелец квартиры в ней зарегистрируется, участок земли под домом автоматически переходит в общую долевую собственность жильцов. Можно ли ее зарегистрировать, если это не предусмотрено федеральным законом, разбирались суды в деле Ирины Волковой*. Собственница квартиры в доме «Восход Девелопмент Красногорска» в 2015 году решила зарегистрировать за собой в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП) «кусочек» права общей долевой собственности на землю под новостройкой.

Но подмосковный Росреестр ей отказал с противоречивой формулировкой. С одной стороны, объяснили чиновники, право общей долевой собственности на участок возникает в силу закона, поэтому Волкова и без всяких подтверждений является одной из его собственниц. С другой стороны, застройщик все еще числился арендатором участка, а значит, должен был подать заявление о прекращении аренды. Волкова с этим не согласилась и обжаловала отказ Росреестра.

Мнение как арендатора, так и арендодателя в этом случае вообще не имеет значения, ведь аренда – это дело прошлого. Поэтому Росреестр должен был выполнить регистрацию, решил Тверской районный суд (2а-5337/2015 ~ М-6243/2015). А вот Мосгорсуд, наоборот, встал на сторону чиновников. Он подтвердил, что право общей долевой собственности жильцов на землю возникает в силу закона. Но зарегистрировать его нельзя – это не предусмотрено федеральным законом. Кроме того, неизвестно, как именно проходит регистрация, потому что административный регламент Росреестра не содержит указаний на этот счет, объяснил Мосгорсуд.

Затем пришел черед Верховного суда не согласиться с выводами нижестоящей инстанции, а именно – апелляции. ВС оставил в силе решение райсуда и обосновал свое решение так. Подзаконный акт вполне предусматривает порядок регистрации общего имущества. Если конкретно – его можно прочитать в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того – п. 136 указанных Правил гласит, что запись о праве собственности иного лица (не застройщика) на землю под домом погашается на основании акта о вводе дома в эксплуатацию. Админколлегия согласилась с Мосгорсудом, что право общей долевой собственности возникает в силу закона, но:
"Право собственности на земельный участок под домом, как на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке, – определение 5-КГ16-236".

Зачем нужна регистрация общего имущества?
Как подчеркивает юрист компании «Хренов и Партнеры» Оксана Ступина, ВС указал, что права Волковой были нарушены, пусть даже регистрация общего имущества возникает в силу закона. После постройки дома застройщик, видимо, не счел нужным заниматься прекращением аренды, что случается нередко, предполагает Лада Горелик, управляющий партнер МКА «Горелик и партнеры».

Можно было бы согласиться с отказом Росреестра, если бы не споры вокруг «захвата» общего имущества или извечные сборы на его содержание, – говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян.

Поэтому Закиян рекомендует всегда регистрировать общее имущество в ЕГРП. Так собственникам будет понятнее, куда идут деньги, которые они платят на содержание общего имущества, разъясняет эксперт. Но важнее то, что общее имущество может стать «частным» в результате незаконных перепланировок. Кроме того, в чужие руки иногда уходят чердаки или подвалы, что вынуждает обращаться в суд, рассказывает Закиян. Регистрация общей долевой собственности поможет предупредить такие ситуации или облегчить защиту прав.

Что касается именно придомового участка, регистрация может быть необходима, чтобы предотвратить неожиданные «сюрпризы», например, возведение киосков или иных строений, сдачу в «аренду» парковочных мест в обход собственников, решение вопросов озеленения или благоустройства не в пользу жильцов, перечисляет Горелик. Вопросы о том, какие строения возвести на участке, какие снести и так далее, должны быть прерогативой собственников, для чего им и пригодится регистрация, подытоживает Горелик.

Доработать административный порядок предлагает старший юрист АБ «Степанов и Аксюк» Юлия Жадан. Сейчас, чтобы погасить запись об аренде земельного участка под строительство, нужно заявление арендатора, объясняет юрист. Но было бы проще автоматически делать это одновременно с регистрацией права на первую квартиру, считает Жадан.
* – Имя и фамилия изменены редакцией.
Право.ру — https://pravo.ru/story/view/142113/
Автор: Евгения Ефименко
========================

Если у Вас возникли вопросы по Трудовому праву, КРЕДИТНЫМ Договорам и спорам с Банком, Страховым выплатам, Банкам, Возврату Долгов, Защиты от коллекторов, Взыскания АЛИМЕНТОВ, Наследству, Договорам Долевого строительства, то в нашем Центре будут рады Вам помочь!

Услуги Юридического Центра "ВЗГЛЯД" для физических и юридических лиц:

Юридическая консультация по Кредитному праву
Юридическая консультация по Наследственным делам
Юридическая консультация по Семейным спорам; Взыскание Алиментов
Юридическая консультация по Жилищным спорам
Юридическая консультация по Защите прав потребителей
Юридическая консультация по Спорам со страховыми компаниями
Юридическая консультация по Возмещению материального вреда
Юридическая консультация по Иным гражданским делам
Юридическая консультация по Арбитражным спорам
Юридическая консультация по Трудовым спорам
Разработка и подготовка договоров\контрактов
Юридическое обслуживание организаций
Регистрация компаний
Перерегистрация из ЗАО в ООО
Ликвидация компаний
Ликвидация фирм с долгами
Банкротство фирм
Ведение дел в судах

Если у Вас возникли вопросы, касающиеся этих и других законодательных новшеств, а также по регистрации предприятия и ликвидации предприятия, банкротству предприятия, вопросы касающиеся хозяйственного и гражданского права (семейное, жилищное, земельное, наследственное, трудовое), наши специалисты будут рады Вам помочь.
============================================

НА ЗАМЕТКУ!!! Обзор способов и рисков альтернативной ЛИКВИДАЦИИ компании

Вариант ликвидации компании, который предлагает наш Центр Вам — перевод предприятия на наемных учредителей с заменой генерального директора на иностранную управляющую компанию, либо на иностранного наемного директора. Суть заключается в том, что права и обязанности учредителей ликвидируемого ООО переходят новым учредителям, иностранцам, назначается новый генеральный директор и бухгалтер. Главный плюс такой ликвидации компании — небольшие сроки и стоимость. Суть такого перевода заключается в том, что по законодательству РФ ответственность за деятельность организации несет Генеральный директор и бухгалтер (в финансовом плане), а в специально предусмотренных случаях и учредитель. После осуществления сделки купли-продажи, или передачи доли Обществу вся ответственность переходит новому учредителю и ген. директору. Вы же получаете полный комплект документов, подтверждающих, что предприятие прошло перерегистрацию и перешло к новому собственнику, иностранцу.

И еще, о возможных схемах ликвидации компании:

1.Продажа фирмы или смена учредителей и директора

Продажа фирмы третьим лицам или смена участников и директора на номинальных — самый дешевый и самый ненадежный способ избавиться от фирмы. Этот способ мы рекомендуем использовать только как промежуточный в комплексе с другими.

Категорически не рекомендуем использовать только этот способ, так как с 31.03.2015 г. это грозит уголовной ответственностью. С 31 марта 2015 г. статьи 173.1., 173.2 УК РФ действуют в новой редакции (Федеральный закон № 67-ФЗ от 30.03.2015 г.) и предусматривают уголовную ответственность за использование подставных лиц в качестве участников и/или исполнительного органа фирмы.

Плюсы:
1) самый дешевый способ;
2) самый быстрый способ (4 недели).

Минусы:
1) Ликвидация компании не происходит (не исключается из ЕГРЮЛ), а продолжает существовать. К ней можно предъявить претензии. В том числе к периоду деятельности предшествующего директора;
2) высокие риски: субсидиарная (т.е. личная имущественная) ответственность бывших участников и директора, судебные иски, уголовная ответственность по ст. 173.1 и 173.2 УК РФ.

Для снижения рисков рекомендуется оформлять договор купли-продажи фирмы через нотариуса с иностранным гражданином и/или иностранной управляющей компанией в исполнительном органе.

2.Смена учредителей и директора + смена адреса (смена региона)

В последнее время процедура смены адреса/региона вызывает достаточно много сложностей. Налоговая пытается противодействовать такому способу ликвидации компании, особенно фирмам с долгами в бюджет.

Причем проблемы могут возникнуть как на этапе перевода компании в другой регион (неоднократная подача документов на перевод, увеличение нотариальных расходов), так и после успешной регистрации смены адреса.

В судебной практике стали частыми такие случаи: через определенный срок ИФНС проводит выездную проверку по новому адресу и, не находя подтверждения местонахождению, возвращает организацию по старому адресу. Т.е., затратив немалые деньги, можно прийти к тому же результату, с которого начали.

3.Реорганизация присоединением или слиянием

Как правило, ликвидируемая компания присоединяется к фирме из другого региона. При удачном завершении ваша фирма прекращает существовать и исключается из ЕГРЮЛ. Но существует несколько подводных камней, о которых практически не пишут.

Кратко перечислю 3 основные проблемы, с которыми можно столкнуться.

1) Проблемные фирмы в одной связке с вашей.
Ваша компания может присоединяться к правопреемнику в группе с совершенно неизвестными вам другими фирмами. Их число может доходить до 20-30. Это значит, что при возникновении проблем с одной из присоединяемых фирм пострадает вся связка. Это привлечет внимание налоговой инспекции, которая может инициировать проверку с нехорошими последствиями.

2) Претензии налоговой в течение 3-х лет после присоединения.
Присоединение в связке с другими фирмами может пройти успешно. Ваша фирма будет исключена из ЕГРЮЛ. Но в течение 3-х последующих лет могут возникнут претензии к одной из реорганизуемых фирм, бывших в связке с вашей. Тогда ИФНС может отменить реорганизацию, восстановить фирму в ЕГРЮЛ и инициировать проверку.

3) Участники вашей фирмы становятся участниками фирмы-правопреемника.
Бывают случаи, когда некоторые юр. фирмы при присоединении оставляют участников ликвидируемой компании в составе участников правопреемника. То есть ваша фирма исключается из ЕГРЮЛ, но участники вашей компании перемещаются к правопреемнику. Вместе с большим количеством других незнакомцев со своим багажом проблем.

Обратите внимание на эти моменты. Задайте вопросы юристу, чтобы избежать сюрпризов в будущем.

4.Реорганизация фирмы присоединением «один к одному»

Одна ваша организация присоединяется к правопреемнику без ненужного соседства других фирм. Это более безопасный способ.

Плюсы:
1) исключаются риски, связанные с другими компаниями в связке;
2) такое присоединение не вызывает подозрений ИФНС, следовательно проходит немного быстрее.

Дополнительной подстраховкой может быть последующая официальная ликвидация
компании-правопреемника. При такой процедуре максимально сокращены риски, нет налоговой проверки вашей компании. Также исключена возможность отмены ликвидации компании, так как произведена официальная ликвидация компании -правопреемника с соблюдением всех необходимых юридических процедур.

Минусы: единственный недостаток – достаточно высокая стоимость.

5.«Неотменяемая реорганизация»

Способ не очень распространен на сегодняшний день. Но, по нашему мнению, совершенно незаслуженно.

Процедура реорганизации проходит также, только в качестве правопреемника выступает компания с участниками-иностранными лицами и управляющей компанией в качестве исполнительного органа (директора).

Этот способ безопаснее, чем реорганизация с правопреемником РФ, по такой причине. Сейчас отменить процедуру реорганизации можно только опросив действующих лиц правопреемника. В случае с иностранцем это сделать достаточно сложно. Следовательно, при соблюдении всех необходимых действий и мер предосторожности, отменить процедуру нельзя.

Основной момент, который влияет на успешность реорганизации — кто заверяет документы от лица правопреемника у нотариуса и подписывает необходимые документы.

Есть 2 безопасных варианта:
1. Документы заверяются за границей, апостилируются и переводятся, тогда заявителем фигурирует иностранец, но это увеличивает срок и стоимость.

2. Документы заверяет представитель-резидент на территории РФ на основании доверенности, которая сдается в регистрационный орган, и из которой следует, что данное лицо не имеет права вести финансово-хозяйственную деятельность, а наделено лишь курьерской функцией.

Плюсы: основное отличие такого присоединения в том, что отменить его нельзя.

Минусы: процедура несколько дороже обычной.

6.Ликвидация через оффшор

Это ликвидация компании через оформление вашей компании на иностранную инкорпорацию (оффшор).

Этот способ не очень распространен, так как есть определенные сложности в его исполнении, но имеет несомненные плюсы:

1) небольшой срок: 3,5 – 4 недели занимает вся процедура.
2) значительно снижены риски по сравнению с обычной сменой директора и участников, так как оффшорная компания, которая будет возглавлять вашу компанию в дальнейшем, не имеет в России ни филиалов, ни представительств. У налоговых органов отсутствуют какие-либо сведения о владельцах этой организации.
3) при переоформлении компании на оффшор налоговые органы не проводят проверку (возможна ликвидация компании таким путем с небольшими долгами).
4) иностранная компания не имеет представительства в РФ, что исключает возможность истребования налоговыми органами документов компании.
5) решение о смене руководителя вашего юридического лица принимает оффшорная компания, что исключает заинтересованность прежнего руководителя в переоформлении компании.

P.S. Нельзя сказать, что есть какой-то один самый лучший способ альтернативной ликвидации компании. Чтобы грамотно подобрать подходящий способ, нужно разобраться в нюансах конкретной ситуации.
Наши юристы вам помогут!
По Вашему желанию мы можем с Вами связаться.
Заходите в раздел "Ликвидация предприятий" и напишите нам письмо.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26