Разбираем ситуацию из жизни.
— Я разведен, живу с бывшей женой и двумя детьми (15 и 18 лет). У бывшей жены есть старшая дочь от первого брака. Она прописана с мужем и тремя детьми в другой квартире; проживает там же. Мы же живем в двухкомнатной квартире в пятиэтажке. Старшая дочь хочет объединиться площадью вместе с матерью, но я и мои дети — против этого объединения. Могут ли совладелицы квартиры без нашего согласия провести такую сделку?
Ответы 4-х юристов:
1. Вероятнее всего, речь идет о квартирах, занимаемых по договорам социального найма. В законодательстве нет понятия «объединиться». Однако имеется термин «обмен». Применительно к рассматриваемой ситуации возможно предположить, что две квартиры снимаемые по договору социального найма (одна с разведенной парой и детьми 15 и 18 лет и вторая — с супругами и тремя детьми) обмениваются на одну большую по площади квартиру, так же снимаемую по договору социального найма.
В силу п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ от 01 марта 2005 г., установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом для объединения необходимо согласие всех членов семьи, в том числе и ваше.
Однако в п. 3 ст. 73 ЖК РФ предусмотрено, что, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них может требовать принудительного обмена. При этом следует учитывать, что принудительный обмен возможен только в судебном порядке и при условии учета законных интересов лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Судом должно учитываться наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Как итог — вероятность «объединиться» без согласия всех членов семьи по суду, скорее всего, невозможна, а вот принудительный обмен в связи с распадом семьи вполне реален.
Данные нормы о принудительном обмене жилыми помещениями не распространяются на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
2. Если вы имеете в виду, что дочь хочет, чтобы мать подарила ей свою долю в вашей квартире или часть своей доли, тогда воспрепятствовать вы этому не сможете.
Единственное, чего вы сможете добиться через суд, так это запретить вселение старшей дочери вашей бывшей жены. Поскольку будут нарушаться жилищные права вас и ваших детей.
3. К сожалению, из вашего вопроса неясно, на основании чего и кому принадлежит квартира, в которой вы проживаете. Если вы и ваши дочери являетесь участниками долевой собственности в данной квартире, без вашего согласия с квартирой не может быть совершена никакая сделка.
Возможен вариант, что ваша супруга продаст лишь свою долю, но перед этим она должна предложить ее остальным сособственникам квартиры по определенной цене, по которой она собирается предлагать ее стороннему покупателю. Все предложения должны быть оформлены письменно. Кроме того, поскольку одна из ваших дочерей является несовершеннолетней, отказ от права преимущественной покупки допускается только с согласия органов опеки и попечительства.
Следует заметить, что продажа долей всегда будет менее выгодна, чем отчуждение всей квартиры целиком. Возможно, вашей семье стоит рассмотреть альтернативную сделку, при которой вы продаете свою квартиру и одновременно с продажей приобретаете иную жилую площадь себе и детям, а ваша бывшая супруга, получив денежные средства за свою долю, добавляет их к стоимости квартиры своей старшей дочери, и вместе они покупают общую жилплощадь. Более того, такую сделку с участием трех квартир можно провести одновременно.
Если же вы и ваши дети не являетесь собственниками квартиры, бывшая жена может без вашего согласия продать квартиру или заключить договор мены со своей взрослой дочерью. В этом случае вы будете сняты с регистрационного учета и должны будете освободить квартиру.