Главная / Новости / Как выгодно сдавать жильё в аренду

Как выгодно сдавать жильё в аренду

Подписаться на новости

Вы решили сдавать квартиру в аренду или уже сдаёте? Это выгодно делать в статусе самозанятого. Рассказываем, как плательщикам налога на профессиональный доход получить максимальную выгоду от сдачи жилья в аренду.

Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % или регистрировать ИП. С 2019 года появился ещё один вариант: стать самозанятым.

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъёмщиков бережнее относиться к чужому имуществу.

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4 %, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6 %.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры можно бесплатно, например пока вы ищете жильцов или в первый день действия договора аренды.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует почти во всех субъектах России

Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого и придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13 %.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчёт налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 25-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 25 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. С 1 июня 2020 года всем зарегистрированным самозанятым, а также тем, кто получит этот статус в 2020 году, предоставляется дополнительный налоговый вычет в размере 12 130 рублей.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговые вычеты (основной и дополнительный) автоматически применяются для полной оплаты налога, задолженности и пени с 1 июля 2020. По сути, вам не придётся тратить свой заработок на уплату налога на профессиональный доход до полного использования налоговых вычетов.

Дополнительный вычет на уплату налога нужно потратить до конца года: с 1 января 2021 года неиспользованный остаток аннулируют. При этом основной налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, если вы зарегистрировались после 1 июня 2020 года, или в размере остатка вычета на 1 июня 2020 года для самозанятых сохраняется и в следующем году.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Полученного в этом году дополнительного вычета в размере 12 130 рублей Оксане хватит на полную оплату налога за шесть месяцев (сумма налога за этот период составляет 12 тысяч рублей). После 31 декабря 2020 года остаток дополнительного вычета — 130 рублей — сгорит.

Основной налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, который Оксана не успела потратить, сохранится и с 1 января 2021 года будет использоваться для снижения налоговой ставки: до 3 % для доходов от физических лиц и до 4 % для доходов от юридических лиц и ИП.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6 % налога

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Если жильцы платят за воду, свет и газ по счётчикам, вам не нужно учитывать эту сумму в доходах и платить с неё налог. Если же коммунальные услуги вы оплачиваете сами, а жильцы перечисляют вам фиксированную сумму аренды, налог придётся заплатить с общего дохода. Чтобы сэкономить, пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики сами оплачивают ЖКУ по счётчикам.

Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

  1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
  2. Подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или дарения.
  3. Выписка из лицевого счета в ЖЭК со именами граждан, зарегистрированных в квартире.
  4. Если, кроме вас, есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
  5. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут

В договоре найма или аренды не указывается статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

  • Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаёте квартиру. Перезаключать договор с жильцами не придётся, просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, выплачивая налог каждый месяц.
  • Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
  • Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.
P.S. Судебная защита прав и законных интересов бизнеса и граждан – стратегическая и приоритетная задача ЮЦ «Взгляд».

Накопленный опыт сопровождения разбирательств в судах различных инстанций, включая международный опыт, позволяет нам обеспечивать интересы Клиентов на самом высоком профессиональном уровне.

Команда юристов — судебных представителей на постоянной основе развивает свою профессиональную экспертность: разрабатываются и внедряются уникальные стратегии, проводятся командные обсуждения методов и способов защиты, в том числе, с участием Клиентов, проводятся внутренние и внешние мероприятия, направленные на повышение профессионального уровня.

Направления судебной практики:

  • проведение процедур медиации на любых стадиях;
  • досудебное урегулирование спорных ситуаций;
  • представительство в судах судебной системы России;
  • представительство в международных третейских судах;
  • представительство на стадии исполнения судебных актов.

Юристы ЮЦ «Взгляд» подключаются к сопровождению судебных разбирательств на любой их стадии практически по всем категориям споров, возникающих в ходе экономической жизни субъектов предпринимательской деятельности.

Обращайтесь за консультациями по тел: +7 (495) 258 0038

Услуги нашего Центра для физических и юридических лиц.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26