Главная / Новости / Как спор о дате возникновения права собственности обернулся делом о дополнительной услуге.

Как спор о дате возникновения права собственности обернулся делом о дополнительной услуге.

Подписаться на новости

Определение ВС РФ 25.05.2021 № 5-КГ21-42-К2

Гражданин обратился в суд с иском к управляющей организации о признании действий по начислению платы за отопление и содержание и ремонт жилого помещения за период с 12 мая по 7 сентября 2016 года незаконными, обязании сделать перерасчет, списать с лицевого счета предъявленную сумму за отопление содержание и ремонт жилого помещения в размере 31 885,01 руб. за период с 13 мая по 10 августа 2016 г., признании действий по начислению платы за дополнительную услугу «Содержание земельного участка и элементов благоустройства» за период с 13 мая 2016 по 1 августа 2018 незаконными, обязании сделать перерасчет, списать с лицевого счета предъявленную сумму за «Содержание земельного участка и элементов благоустройства» в размере 31 580,73 руб. за период с 13 мая 2016 по 1 августа 2018, взыскать штраф в размере 50 % за отказ от добровольного удовлетворения исковых требований.

По мнению истца, начисление платы за отопление, содержание и ремонт жилого помещения должно  производиться, начиная с 10 августа 2016  — даты государственной регистрации  права в ЕГРН, в связи с чем сумма в размере 31 885,01 руб. за период с 13 мая 2016 по 10 августа 2016 начислена незаконно.

Также истец полагал, что ответчик с 13 мая  2016 по 01 августа 2018 незаконно производил начисление за содержание  земельного участка и элементов благоустройства. Общего собрания собственников  дома до 3 августа 2018, на котором был принят платеж за услугу «Содержание  земельного участка и элементов благоустройства» в размере 7,14 руб./кв.м., не  проводилось, в спорный период размер платы за содержание земельного участка и  элементов благоустройства не устанавливался.

Мы отметим, что истец приобрёл спорное помещение по предварительному договору о заключении в будущем ДКП нежилого помещения, но что-то пошло не так, поэтому акт приёма-передачи помещения истец не подписывал не подписывал, через суд добился признания за ним права собственности на помещение. Думаем, продавец исчез или отказался заключать основной договор.

Ответчик — управляющая организация, МКД взяла по конкурсу.

Суд первой инстанции (Никулинский районный суд города Москвы, дело 02-3701/2019) в иске отказал, сославшись на пункты 12, 26 Постановления Пленума ВС РФ № 22, пояснив, что момент возникновения права собственности определяется по п. 2 ст. 8.1., статьи 218, 219, 223, пункт 4 ст. 1152 ГК РФ, исходя из чего право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности за истцом признано заочным решением Никулинского  районного суда г. Москвы от 30.03.2016. В силу данное решение вступило 12.05.2016.

Суд указал, что право собственности истца на  нежилое помещение не было зарегистрировано в установленном законом порядке до 10.08.2016, однако это обстоятельство не является основанием для освобождения его от обязанности нести расходы по содержанию помещения  и оплачивать оказываемые ему ответчиком  услуги, в силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

В судебном заседании было установлено, что общим собранием собственников было принято об утверждении тарифа на оказание дополнительной услуги «Содержание земельного участка и элементов благоустройства».

Ссылаясь на подп. «ж» п. 11 Правил № 491, ст. 39 ЖК РФ, суд указал, что законодатель не ставит в зависимость обязанность по оплате расходов на содержание придомовой территории от факта регистрации права на неё, а потому довод истца  об отсутствии обязанности по оплате расходов на содержание, благоустройство, озеленение земельного участка является необоснованным.

Следите за руками! Любопытный момент в том, что непонятно, как установлен факт принятия упомянутого решения на ОСС, поскольку истец утверждал обратное и представил незаверенную копию протокола ОСС от 03.07.2018, согласно которому решение об утверждении тарифа за содержание земельного  участка и элементов благоустройства общим собранием не принято. Увы, суд не принял копию как ненадлежащее доказательство.

Но тогда на основании каких документов суд делал вывод? Ответчик что-то представил? Нет ответа.

Суд апелляционной инстанции (СКГД Мосгорсуда, дело 33-11713/2020) жалобу истца отклонил.

Суд отметил, что у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). В рассматриваемом случае момент возникновения права собственности определяется датой вступления решения суда в законную силу, поскольку право  собственности  истца возникло на основании вступившего в законную силу судебного постановления о признании за истцом права собственности на нежилое помещение.

При указанных обстоятельствах именного с этого момента, а не момента регистрации права, на  собственнике лежит обязанность по содержанию  принадлежащего ему имущества.

Интересно и то, что суд квалифицировал требования о признании начислений незаконными,  обусловленные несогласием с  периодом расчета  и  предъявленным  к оплате объемом   услуг, ненадлежащим способом защиты права. Такой вывод был подкреплён ссылкой на определение  ВС РФ от 11.10.2016 № 306-ЭС16-12649.

Мы видим такой аргумент спорным в данном случае, ибо указанное определение ВС РФ принято по делу, где спорили стороны договора энергоснабжения о том, насколько законны начисления РСО, сделанные по итогу проверки прибора учёта (неработоспособного, как оказалось), при том, что абонент утверждал о подписании акта неуполномоченным от его имени лицом.

Мы указываем любопытным номер дела: А55-22049/2015. Разбирая спор, 11-й ААС отметил вот что:

«Иск о понуждении исполнения договорного обязательства является надлежащим  способом защиты нарушенных прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/10-82-939).

Между тем ни законом, ни заключенным сторонами договором не предусмотрено  право истца требовать от ответчика произвести перерасчет объемов и стоимости  электрической энергии и изменить акты приема — передачи электроэнергии определенным  истцом образом.

Лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (п. 2  ст. 1 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы права истец не вправе требовать от ответчика  действовать в интересах истца, если это не предусмотрено ни законом, ни договором.

Вместе с тем истец не лишен права при наличии соответствующих оснований  предъявить требования, предусмотренные статьями 330, 393, 395, 1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что истцом избран  неправильный способ защиты.».

Как видим, очень спорная аналогия для применения правовой позиции в споре между собственником помещения и управляющей организацией. Впрочем, для защиты от шибко грамотных пригодится.

Вернёмся к нашим баранам. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения, а потому собственник подал кассационную жалобу.

Кассационная инстанция (Второй КСОЮ, дело № 8Г-27630/2020) поддержал нижестоящие суды.

Определением судьи ВС РФ  Рыженкова А.М. от 22.04.2021 кассационная жалоба передана для  рассмотрения в судебном заседании СКГД  ВС РФ.

Коллегия ВС РФ указала, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании.

При рассмотрении требований о признании действий ответчика по начислению платы за дополнительную услугу незаконными, суд ссылался как на основание для начисления собственнику нежилого помещения данных расходов на решение внеочередного ОСС от 03.07.2018 (помните, истец принес именно этот протокол!).

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение следующих вопросов: принималось ли решение общего собрания собственников помещений по утверждению тарифа на содержание земельного участка и элементов благоустройства, какие тарифы применялись ответчиком при расчете платы за содержание и ремонт спорного помещения, а также за содержание земельного участка и элементов благоустройства, кем они утверждены, основания их применения и правильность расчетов.

Суд эти обстоятельства при разрешении дела в нарушение требований ГПК РФ не устанавливал, не определял их в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

Согласно копии протокола № 1  указанного собрания по вопросу № 18 — утверждение тарифа на содержание  земельного участка и элементов благоустройства — решение не принято, данный  документ расположен в открытом доступе на сайте ответчика, который при рассмотрении дела не оспаривал содержание копии документа.

Если читатели не заметили подвох, то самое время подумать: почему речь ведётся о дополнительных услугах?

Подпунктом «а» п. 28 Правил № 491 предусмотрено, что  собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего  имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество  путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в  многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом  управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме  на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме  определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и  пунктах 2, 5 — 7 Правил № 491.

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества  включается земельный участок, на котором расположен МКД и  границы которого определены на основании данных государственного кадастрового  учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества в  зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа  и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от  геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного  дома включает в себя, в том числе уборку и санитарно-гигиеническую очистку  помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав  общего имущества; содержание и уход за элементами озеленения и  благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания,  эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами,  расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным  домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее  содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается  собственниками путем заключения договора управления домом с такой  организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их  оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Учитывая, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений по утверждению тарифа на содержание земельного участка и элементов благоустройства не принималось, то выделение ответчиком указанных расходов в отдельную статью, помимо статьи расходов на содержание и ремонт помещения, является незаконным.

Решение и определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

А мораль коротка, как память должника: если берете дом по конкурсу, читайте проект договора заранее. Если денег не хватает, не надейтесь, что сможете отголосовать дополнительные услуги.

Они могут оказаться вовсе не дополнительными.

Загадывать исход «второго круга» не будем, ибо помним про ненадлежащий способ защиты права, с которым тоже неясно.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26