В 2018 году один мужчина из Подмосковья решил купить дом с земельным участком. В декабре 2018 года он нашел подходящий вариант и заключил с продавцом предварительный договор. По этому договору стороны намеревались до конца января 2019 года заключить основной договор купли-продажи. А еще покупатель передал продавцу задаток по расписке — 1 200 000 Р. Оставшуюся сумму — 4 600 000 Р — мужчина должен был заплатить в январе, в момент заключения основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре были прописаны последствия, которые наступят, если одна из сторон откажется заключать договор купли-продажи. Если продавец передумает продавать дом, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если подписать договор откажется покупатель, то задаток остается у продавца.

Но договор купли-продажи так и не был заключен: 2 января 2019 года мужчина скончался. Его наследниками стали мать и двое детей.

После смерти покупателя наследники попросили продавца вернуть задаток. Он отказался — и направил каждому из них предложение заключить договор купли-продажи дома и земельного участка.

Наследники покупать дом не стали и решили истребовать с него 1 200 000 Р через суд — как неосновательное обогащение.

Аргументы сторон

Наследники покупателя. Наш отец и сын хотел купить дом, передал задаток, но умер до подписания договора купли-продажи. Нам этот дом не нужен, поэтому мы попросили продавца вернуть деньги. Он ничего не вернул, а вместо этого направил нам всем предложение все-таки заключить договор купли-продажи.

Но мы не хотим покупать этот дом и никогда не хотели. Очевидно же, что раз покупатель умер, то и договор заключать некому. Это же именно он собирался купить дом. Его смерть — это непредвиденное обстоятельство, за которое мы отвечать не можем.

Мы считаем, что раз никто из нас не собирается покупать дом у продавца, то он должен вернуть нам деньги, каждому наследнику по 400 000 Р. С его стороны это неосновательное обогащение, потому что заключать договор ему теперь не с кем.

Все обязанности покупателя после принятия наследства перешли к наследникам. Они теперь мои покупатели. И в договоре четко прописано, что если покупатель отказывается от исполнения договора, то задаток не возвращается.

Ничего возвращать не буду.

Районный суд

Дело № 2-3349/2019

Разберемся в этом деле. Мужчина умер, не успев оформить договор купли-продажи дома с земельным участком, а его наследники отказываются заключить этот договор и требуют, чтобы продавец вернул задаток.

После смерти мужчины истцы приняли наследство: машины, квартиры, дом, деньги на вкладах. Но имущественные права и обязанности — это тоже наследство.

Смерть должника не означает прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи. На место должника становятся его наследники. Они отвечают за исполнение обязанностей наследодателя. Тем более что стоимость имущества, полученного в наследство, превышает оставшуюся часть суммы, которую нужно заплатить за дом.

Закон не запрещает обязать наследников заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Это значит, что все обязательства по предварительному договору перешли к матери умершего и его детям — вместе с недвижимостью, автомобилями и деньгами. Теперь наследники должны заключить договор купли-продажи с владельцем дома.

А раз они не хотят его заключать, продавец имеет право оставить задаток у себя.

Наследники не согласились с решением суда и пошли его оспаривать.

Областной суд

Дело № 33-7307/2020

Мы не согласны с решением районного суда.

Действительно, договор купли-продажи не заключен, обязательства покупателя по предварительному договору не выполнены. Но не просто так, а потому что покупателя не стало.

Обязательство прекращается смертью должника. Это правило действует во всех случаях, когда без должника исполнить обязательство невозможно или оно неразрывно связано с его личностью. В этом деле покупка дома связана с личностью покупателя: это он хотел купить недвижимость, выбрал конкретный дом и договорился об условиях. Наследники тут ни при чем, и исполнять предварительный договор они не должны.

Решение районного суда отменяем. Считаем, что продавец обязан вернуть наследникам покупателя задаток — по 400 000 Р каждому.

Это решение оспорил владелец дома.

Мы согласны с коллегами из апелляционной инстанции.

Продавец должен вернуть задаток наследникам.

Дело дошло до Верховного суда.

Суды апелляционной и кассационной инстанции ошиблись, а вот районный суд был прав. Обязательство купить дом не связано с личностью должника.

Наследники получили права и обязанности наследодателя как единое целое. Поэтому волеизъявление покойного покупателя заключить договор купли-продажи дома для наследников обязательно.

А если они не хотят исполнять свои обязанности по предварительному договору и покупать дом, продавец может не возвращать задаток.

Что в итоге

Продавец дома отстоял свое право по договору не возвращать задаток в размере 1 200 000 Р — хотя покупатель умер, а наследникам новый дом был не нужен.

Теперь наследники или потеряют задаток, или должны будут доплатить 4 600 000 Р за дом.

Наследство — это не только имущество!

В состав наследства входит не только имущество, которое принадлежит наследодателю, но и обязанности перед третьими лицами, которые наследодатель не успел выполнить. Важно помнить, что каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя только в пределах стоимости наследства, которое он принял. Поясню, что это значит.

Допустим, двое наследников получили наследство по завещанию. Один из них получил квартиру стоимостью 3 000 000 Р, а другой — автомобиль за 1 000 000 Р. Если у наследодателя был долг, например, в 1 000 000 Р, то этот долг перейдет им не поровну, а пропорционально полученному имуществу. Первый наследник должен будет отдать 750 000 Р, а второй — 250 000 Р в счет уплаты долга.

Если в этом же примере сумма долга составит 5 000 000 Р, то вступать в наследство вообще будет нецелесообразно, потому что все имущество уйдет на долги.

Непогашенные кредиты. Наследники, принявшие наследство, отвечают по кредитным долгам наследодателя. Не забывайте про страховку: сейчас банки требуют ее почти при каждом кредите. Если заемщик застраховал свою жизнь, то банк должен предъявлять требования страховой компании, а не наследникам.

Займы у физлиц по расписке.

Долги по алиментам и неустойка за несвоевременную уплату алиментов. Алименты — это личные обязательства гражданина, которые прекращаются в связи с его смертью и не могут передаваться по наследству, так как они неразрывно связаны с личностью наследодателя. А вот накопившаяся задолженность по алиментам — это обычный денежный долг, который наследуется вместе с имуществом.

Долги по оплате коммунальных услуг. Собственник жилья обязан содержать свое имущество и оплачивать предоставляемые ему услуги. Если возникла задолженность, она также переходит к наследникам.

По наследству не переходят долги наследодателя, которые можно взыскать только с личным участием должника. Или те, что неразрывно связаны с личностью должника. Например, это обязательства по выплате алиментов, компенсации морального вреда, возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью.