Главная / Новости / Как расторгнуть договор аренды с минимальными рисками

Как расторгнуть договор аренды с минимальными рисками

Подписаться на новости
В качестве меры поддержки бизнеса в связи с пандемией коронавируса государство предписало предоставлять арендаторам отсрочку или уменьшать сумму арендной платы. Однако не всем сторонам арендных отношений удается договориться на взаимоприемлемых условиях, а для кого-то продолжение аренды и вовсе экономически нецелесообразно. Рассказываем, как «выйти» из договора аренды с минимальными юридическими рисками.
Можно ли расторгнуть договор, ссылаясь на форс-мажор?
Короткий ответ: НЕТ, если это прямо не предусмотрено вашим договором. Сам по себе форс-мажор, или обстоятельства непреодолимой силы, не освобождают от исполнения обязательств по договору. Для расторжения договора в период пандемии и ограничительных мер можно применять юридические инструменты, перечисленные ниже. А форс-мажор, при определенных условиях, будет служить лишь основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств по договору — штрафов, неустоек, возмещения убытков.Односторонний внесудебный отказ от договора – если такое право предоставлено договором
Посмотрите, возможно, в вашем договоре прямо предусмотрено право на односторонний отказ от договора. Оно может быть реализовано во внесудебном порядке без согласия другой стороны. В таком случае следуйте процедуре, описанной в договоре. Как правило, достаточно направить другой стороне соответствующее уведомление в установленный договором срок. Если иное не предусмотрено договором, с момента получения уведомления другой стороной договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Разумеется, отказ от договора не освобождает вас от финансовых обязательств, возникших до его расторжения. Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена плата за односторонний отказ от его исполнения.
Право на внесудебный отказ от договора может также быть прописано в разделе «форс-мажор» и предоставляться в случае, если обстоятельства непреодолимой силы длятся дольше определенного периода (например, одного месяца). В этом случае следуйте процедуре, прописанной в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон
Если арендодатель готов заключить соглашение о расторжении договора, не обязательно прописывать в нем юридическое обоснование расторжения, как-то форс-мажор, существенное изменение обстоятельств и тому подобное, достаточно просто воли сторон на прекращение договора. В соглашении о расторжении не забудьте урегулировать финансовые взаимоотношения сторон и прописать дату, с которой договор считается расторгнутым.

Досудебные переговоры и расторжение договора в судебном порядке
Если права на односторонний отказ от договора нет, а арендодатель не торопится расторгать договор по соглашению сторон, направьте ему официальное предложение о расторжении договора со ссылкой на нормы закона. Правильно выбранная правовая позиция не только увеличит ваши шансы в переговорном процессе, но и станет опорой в случае дальнейшего судебного разбирательства.

Универсальный юридический инструмент в данном случае – статья 451 Гражданского кодекса, позволяющая расторгнуть или изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно закону, речь идет о ситуации, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Пандемия коронавируса и ограничительные меры властей подпадают под действие этой нормы закона. Однако арендодатель вправе отказаться от предложения расторгнуть договор. В этом случае вы можете передать спор на рассмотрение суда. Поскольку ситуация с распространением коронавируса – беспрецедентная в новейшей истории, судебная практика по таким делам не выработана, и предсказать исход судебных процессов сложно. Больше всего шансов на победу в суде у тех арендаторов, для которых ограничительные меры властей привели к невозможности использования объекта аренды, как вследствие прекращения доступа к помещению (закрытие торгового центра, например), так и прямого запрета определенного вида
деятельности. Если же доступ к объекту аренды и возможность ведения деятельности сохранились, однако вы не видите целесообразности в продолжении арендных отношений, здесь успех будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, в том числе, от того, насколько «существенное изменение обстоятельств» повлияло именно на ваш бизнес.

Если доступ к объекту аренды прекращен по инициативе арендодателя (ваша деятельность не запрещена, но доступ в помещение ограничен), можете дополнительно сослаться на ст. 620, 328 ГК РФ: арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия в пользовании имуществом. Помимо собственно расторжения договора, можно также требовать возмещения убытков и иных санкций, предусмотренных договором. (В этом случае арендодатель будет ссылаться на форс-мажор как основание освобождения от ответственности, однако насколько ему это удастся будет зависеть от обстоятельств конкретного дела). Как и в предыдущем случае, при отказе арендодателя от расторжения, можно предъявить соответствующее требование в судебном порядке.

Если действие вашего договора заканчивается раньше или одновременно с отменой ограничительных мер, повлекших невозможность использования объекта аренды, договор может быть прекращен на основании ст. ст. 416, 417 ГК РФ – в связи с невозможностью исполнения обязательства.

P.S. Последние события внесли свои коррективы в предпринимательскую деятельность в том числе и в России. А чиновники и суды дополнили это все большим количеством нормативных актов и разъяснений, в которых с трудом разбирались даже юристы.
На данный момент ситуация стабилизировалась и диктует необходимость коммерсантам совершать действия по минимизации убытков. Наша экспертиза помогает бизнесменам принимать решения, реализовывать стратегии по спасению бизнеса и имущества.

За последние два месяца мы провели 234 консультации по арендным спорам, на которых съели собаку еще задолго до короновирусных ограничений.
Кому и в каких ситуациях мы можем быть полезны?
Собственникам помещений:

  • Досрочное расторжение (прекращение) договоров аренды;
  • Взыскание с арендаторов долгов;
  • Удержание имущества арендаторов в счет погашения долгов по аренде;
  • Согласование с арендаторами условий снижения арендной платы (рассрочки, отсрочки);
  • Конструктивные переговоры с арендаторами;
  • Возврат арендатором помещения;
  • Расчет убытков, подлежащих взысканию с арендаторов из-за досрочного расторжения аренды;
  • Взыскание с арендаторов убытков в судебном и внесудебном порядке
Арендаторам:

  • Досрочное расторжение (прекращение) договоров аренды;
  • Защита от необоснованных претензий арендодателя;
  • Защита от незаконного удержания арендодателем имущества и его истребования;
  • Снижение арендной платы, получение арендных каникул и отсрочки (рассрочки);
  • Конструктивные переговоры с арендодателями;
  • Возврат помещения арендодателю;
  • Защита от взыскания убытков из-за досрочного расторжения аренды
Отрасли, с которыми мы работаем:
Рестораны
Фитнес
Ретейл
Индустрия красоты
Индустрия развлечений
Производство
Мебельные магазины
Складской бизнес
Автосалоны
Получите консультацию
Позвоните нам +7 (495) 258 0038 или оставьте контакты, чтобы узнать больше о вашем конкретном случае.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26