Главная / Новости / Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, если сумма дохода отличается от кадастровой стоимости?

Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, если сумма дохода отличается от кадастровой стоимости?

Подписаться на новости
Физическое лицо приобрело квартиру стоимостью 4 150 000 руб. (дата приобретения — 27.12.2019). Позднее он продал ее за 4 300 000 руб. (дата продажи — 16.06.2020). Кадастровая стоимость квартиры — 3 900 000 руб.
В каком размере физическому лицу необходимо уплатить налог?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доход, полученный от продажи квартиры, подлежит обложению НДФЛ. Однако сумма полученного дохода может быть уменьшена на имущественный вычет (1 000 000 руб.) или на расходы, связанные с приобретением данной квартиры.
Обоснование вывода:
Согласно подпункту 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
При определенных обстоятельствах такие доходы могут освобождаться от налогообложения: так, в соответствии с пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика в течение установленного законом срока (три года и пять лет). В рассматриваемом случае проданная квартира находилась в собственности налогоплательщика менее года, поэтому положения пункта 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.
Соответственно, доход от реализации квартиры подлежит обложению НДФЛ. По умолчанию налог уплачивается с той суммы, за которую продана квартира (4 300 000 руб.), ставка налога установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). В то же время налогоплательщик вправе воспользоваться налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ. Причем вычет, связанный с продажей недвижимости, может быть реализован в двух формах:
— в виде собственно вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что сумма налогооблагаемого дохода составит 3 300 000 руб. (4 300 000 — 1 000 000), сумма налога к уплате — 429 000 руб. Предоставление данного вычета не требует специального подтверждения;
— в виде уменьшения полученного от продажи квартиры дохода на сумму расходов, связанных с ее приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что сумма налогооблагаемого дохода составит 150 000 руб (4 300 000 — 4 150 000), сумма налога к уплате — 19 500 руб. При этом налогоплательщику необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки или другие документы).
Согласно позиции Минфина России расходы на ремонт квартиры, произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (письма от 17.06.2019 N 03-04-05/43939, от 24.05.2019 N 03-04-05/37886, от 01.10.2018 N 03-04-05/69992, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-158, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-980)*(1). В письмах от 17.06.2019 N 03-04-05/43939, от 03.11.2016 N 03-04-05/64773, от 14.08.2015 N 03-04-05/47023 изложен аналогичный взгляд в отношении расходов на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры, а также расходов, связанных с оформлением права собственности на нее по мнению ведомства данные расходы также не могут учитываться при уменьшении дохода от продажи квартиры.
В отличие от имущественного вычета при покупке жилья, вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет (письма Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).
Для получения вычета при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех (пяти) лет, налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать НДФЛ и представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
К сведению:
Кадастровая стоимость квартиры имела бы практическое значение для вопросов налогообложения только в том случае, если бы объект недвижимости продавался по цене ниже 70% его кадастровой стоимости (для рассматриваемой ситуации ниже 2 730 000 руб. Тогда полученный физическим лицом доход (для целей исчисления НДФЛ) принимался бы равным 70% кадастровой стоимости, независимо от того, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26