Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, если сумма дохода отличается от кадастровой стоимости?

В каком размере физическому лицу необходимо уплатить налог?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Доход, полученный от продажи квартиры, подлежит обложению НДФЛ. Однако сумма полученного дохода может быть уменьшена на имущественный вычет (1 000 000 руб.) или на расходы, связанные с приобретением данной квартиры.

Обоснование вывода:

Согласно подпункту 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

При определенных обстоятельствах такие доходы могут освобождаться от налогообложения: так, в соответствии с пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика в течение установленного законом срока (три года и пять лет). В рассматриваемом случае проданная квартира находилась в собственности налогоплательщика менее года, поэтому положения пункта 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.

Соответственно, доход от реализации квартиры подлежит обложению НДФЛ. По умолчанию налог уплачивается с той суммы, за которую продана квартира (4 300 000 руб.), ставка налога установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). В то же время налогоплательщик вправе воспользоваться налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ. Причем вычет, связанный с продажей недвижимости, может быть реализован в двух формах:

— в виде собственно вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что сумма налогооблагаемого дохода составит 3 300 000 руб. (4 300 000 — 1 000 000), сумма налога к уплате — 429 000 руб. Предоставление данного вычета не требует специального подтверждения;

— в виде уменьшения полученного от продажи квартиры дохода на сумму расходов, связанных с ее приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что сумма налогооблагаемого дохода составит 150 000 руб (4 300 000 — 4 150 000), сумма налога к уплате — 19 500 руб. При этом налогоплательщику необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки или другие документы).

Согласно позиции Минфина России расходы на ремонт квартиры, произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (письма от 17.06.2019 N 03-04-05/43939, от 24.05.2019 N 03-04-05/37886, от 01.10.2018 N 03-04-05/69992, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-158, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-980)*(1). В письмах от 17.06.2019 N 03-04-05/43939, от 03.11.2016 N 03-04-05/64773, от 14.08.2015 N 03-04-05/47023 изложен аналогичный взгляд в отношении расходов на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры, а также расходов, связанных с оформлением права собственности на нее по мнению ведомства данные расходы также не могут учитываться при уменьшении дохода от продажи квартиры.

В отличие от имущественного вычета при покупке жилья, вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет (письма Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).

Для получения вычета при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех (пяти) лет, налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать НДФЛ и представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

К сведению:

Кадастровая стоимость квартиры имела бы практическое значение для вопросов налогообложения только в том случае, если бы объект недвижимости продавался по цене ниже 70% его кадастровой стоимости (для рассматриваемой ситуации ниже 2 730 000 руб. Тогда полученный физическим лицом доход (для целей исчисления НДФЛ) принимался бы равным 70% кадастровой стоимости, независимо от того, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).