Главная / Для подписчиков / Как оспорить кадастровую стоимость

Как оспорить кадастровую стоимость

Внимание! Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать

Оспорить кадастровую стоимость могут арендатор, собственник или другие заинтересованные лица. Для этого нужно обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; далее – Закон № 237-ФЗ).
*
Внимание! Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года – переходный период (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года. Однако каждый субъект федерации вправе принять решение о переходе к оценке по правилам Закона № 243-ФЗ раньше, причем как в отношении всего недвижимого имущества, так и в отношении отдельных видов.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.
*

1. Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также есть ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.

а. Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результатами определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Закона № 135-ФЗ).

Обычно это:

-собственник, в том числе участник долевой собственности;
-бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
-лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
-арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
-лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
-фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости.

Это следует из пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28).

б. Основания для оспаривания

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость по двум основаниям (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Основание 1. Оценщик использовал недостоверные сведения об объекте недвижимости, когда определял его кадастровую стоимость. Это означает, что в основе кадастровой оценки лежат искаженные данные об объекте оценки. Например, оценщик (п. 13 Постановления № 28):

-неправильно указал сведения в перечне объектов недвижимости, которые нужно оценить;
-не применил или ошибся в данных при расчете кадастровой стоимости;
-неверно определил условия, которые влияют на стоимость объекта. В частности, местоположение объекта, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.

Основание 2. Нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость.

в. Срок для оспаривания

Это можно сделать в течение пяти лет с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включили в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Суд вправе восстановить пропущенный срок по ходатайству заявителя, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесли очередные результаты определения кадастровой стоимости (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).

Особый срок установлен для архивной кадастровой стоимости. Ее можно оспорить, если на дату обращения в суд или комиссию результаты ее пересмотра можно применить для целей, которые называет закон (абз. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, п. 14 Постановления № 28).

2. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров

Чтобы оспорить кадастровую стоимость в комиссии, нужно:

-составить заявление и собрать к нему пакет документов;
-направить заявление в комиссию;
-получить решение комиссии.

Шаг 1. Составить заявление и собрать к нему пакет документов

В заявлении нужно указать, кто и куда подает заявление, а также причины, по которым кадастровая стоимость неверна.

Если заявление подает физическое лицо, то нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства.

Если заявление подает юридическое лицо, то нужно указать наименование, почтовый адрес и место нахождения.

Такие требования устанавливает пункт 13 приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 135-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, например, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;

3) документы, которые подтверждают, что сведения, использованные оценщиком, недостоверны, – если кадастровую стоимость оспаривают в связи с недостоверностью сведений;

4) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде – если кадастровую стоимость оспаривают, чтобы приравнять ее к рыночной.
*
Совет
Прежде чем заключать договор с оценщиком, нужно уточнить, есть ли у него электронно-цифровая подпись. Электронную форму отчета как для комиссии, так и для суда оценщик должен заверить ЭЦП (абз. 22 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
*

Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 237-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ):

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;

2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, к примеру, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;

3) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.
*
Совет
При выборе оценочной компании для отчета стоит изучить сайт Росреестра. На нем размещают протоколы рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. В них указаны конкретные оценочные компании, чьи отчеты рассматривала комиссия. Можно проанализировать несколько протоколов и найти тех оценщиков, отчеты которых устраивают комиссию чаще всего.
*

Комиссия может не принять заявление, если (п. 15 Порядка создания и работы комиссии):

-заинтересованное лицо не приложило к нему обязательные документы или нарушило срок подачи;
-кадастровая стоимость, которая оспаривается, ранее уже установлена в размере рыночной стоимости.
Заявитель может повторно обратиться в комиссию, только если он не приложил необходимые документы.

Шаг 2. Направить заявление

Направить заявление можно:

-лично;
-почтой. Днем подачи считают день, который указан на оттиске в уведомлении о вручении;
-через Интернет, например, через портал государственных услуг.

Если заинтересованное лицо подает заявление лично, то сделать это можно через территориальное управление Росреестра в субъекте РФ или МФЦ.

Шаг 3. Получить решение

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца с даты поступления. Заявитель может принять участие в рассмотрении, если желает (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 Порядка создания и работы комиссии).

По результатам рассмотрения комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе (ч. 15 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Свое решение она обязана направить заявителю в течение пяти рабочих дней с даты принятия.

Если решение не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд (ч. 22 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

3. Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного производства РФ.

К делам об оспаривании кадастровой стоимости относят любое дело, результатом которого может стать изменение стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления № 28). Это не значит, что в суд общей юрисдикции надо заявлять любое требование, которое может привести к изменению кадастровой стоимости. Он рассматривает только споры, суть которых – изменить кадастровую стоимость. Если же такое изменение всего лишь следствие решения суда по основному требованию, то такой спор нужно заявлять по подведомственности (абз. 1–3 п. 1, п. 2, 13 Постановления № 28).

Так, организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконным бездействия филиала Росреестра, который не внес в кадастр сведения об изменении категории земельных участков. Суд первой инстанции прекратил производство по делу из-за неподведомственности спора. По мнению суда, смена категории земельных участков приведет к изменению кадастровой стоимости. Апелляция отменила решение и направила дело на рассмотрение в первую инстанцию, так как ни из правового основания требований, ни из просительной части заявления, ни из существа и материально-правовой направленности требований не следует, что они направлены на оспаривание результатов кадастровой оценки участков или ее недостоверности (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2015 г. № 18АП-15362/2015 по делу № А76-16723/2015).

Чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, нужно:

-составить заявление и собрать к нему пакет документов;
-подать заявление в суд;
-получить решение суда.

Шаг 1. Составить заявление и собрать пакет документов

В административном исковом заявлении нужно указать (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1) наименование суда;

2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его место нахождения и ОГРН. Если заявление подает физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения. Также нужны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

3) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;

4) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной или почему она недостоверна;

6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок.

Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.

К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом того, в рамках какого закона происходит оспаривание: Закона № 135-ФЗ или Закона № 237-ФЗ (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ, п. 11 Постановления № 28).

Шаг 2. Подать заявление в суд

Споры о пересмотре кадастровой стоимости рассматривают суды города федерального значения (например, Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа.

Заявление нужно подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости или государственного органа, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления № 28).

Требования о пересмотре кадастровой стоимости суд рассматривает по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам глав 22 и 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Шаг 3. Получить решение суда

Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит заявление, то в резолютивной части он укажет новую кадастровую стоимость, а также дату подачи искового заявления. Эта дата нужна, чтобы определить год, с 1 января которого будет действовать новая стоимость для расчетов (ч. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Если до обращения в суд спор рассматривала комиссия, то суд в резолютивной части укажет дату обращения в комиссию. Именно эта дата определяет год, с которого будет действовать новая стоимость для расчетов. Например, нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости вступил в силу 1 июля 2015 года, новую кадастровую стоимость внесли в кадастр 1 августа 2015 года. Организация обратилась в комиссию 25 декабря 2015 года, после отказа комиссии обратилась в суд 13 января 2016 года. Суд вынес решение 15 мая 2016 года, а новый показатель кадастровой стоимости (в размере рыночной) внесли в кадастр 1 июня 2016 года. Новый показатель кадастровой стоимости будет действовать с 1 января 2015 года.
*
Обоснование
При оспаривании кадастровой стоимости нужно иметь в виду порядок вступления в силу нормативных актов о ее утверждении. Он зависит от того, содержит акт такой порядок или нет.

Вариант 1. Кадастровая стоимость нужна для целей, которые не связаны с налогообложением (выкуп, аренда).

Если нормативный акт устанавливает порядок применения новой кадастровой стоимости, то ее надо применять согласно такому порядку. Например, кадастровая стоимость земельного участка, который находится в федеральной собственности, действует с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п. 9 постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Если нормативный акт не устанавливает порядка применения новой кадастровой стоимости, то ее надо применять с момента, когда ее внесли в кадастр. Например, нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости вступил в силу 5 января 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости внесли в кадастр 3 марта 2015 года. Новая кадастровая стоимость будет применяться с 3 марта 2015 года.

Вариант 2. Кадастровая стоимость нужна для расчета налога. Начало действия определяет статья 5 Налогового кодекса РФ. Например, правовой акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости опубликовали 15 декабря 2014 года. Для расчета налогов он действует с 1 января 2016 года. Если организация оспорила кадастровую стоимость до этой даты (например, 15 ноября 2015 года), то новая стоимость будет действовать не с 1 января года оспаривания (2015 года), а с 1 января года, когда кадастровая стоимость начнет действовать, то есть с 2016 года.

Такой вывод следует из пункта 18 Постановления № 28 и ответа на вопрос 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 16 февраля 2017 года.
*

4. Альтернативные способы изменить кадастровую стоимость

Помимо обращения в комиссию или суд, у заинтересованного лица есть еще два способа изменить кадастровую стоимость некоторых объектов недвижимости.

Способ 1. Изменить кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки

Этот способ подходит, чтобы изменить кадастровую стоимость, которую определяют по правилам Закона № 237-ФЗ.

Бюджетное учреждение, которое определяет кадастровую стоимость, обязано опубликовать проект отчета об оценке. Заинтересованное лицо вправе ознакомиться с ним в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение 60 дней с даты публикации (ч. 12 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Чтобы повлиять на кадастровую стоимость, необходимо:

1) ознакомиться с проектом оценки объекта недвижимости;

2) подготовить замечания. В них нужно указать, с чем не согласен заявитель, а также свои Ф. И. О. или наименование, контактные данные, кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого есть ошибка. Заявитель вправе сослаться на конкретные номера страниц проекта отчета, а также приложить документы в подтверждение своей позиции;

3) подать замечания в течение 50 дней с даты публикации проекта. Сделать это можно любым способом: в бюджетное учреждение либо в МФЦ, лично или по почте, а также через Интернет.

Каждые пять дней в сети публикуют обновленные варианты отчета, информацию о принятых и непринятых замечаниях, а также конкретные номера объектов, кадастровая стоимость которых изменилась. Все замечания бюджетное учреждение должно рассмотреть и, если есть основания, внести изменения до конца срока размещения отчета на сайте (ч. 22 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Способ 2. Изменить основной вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный

Этот способ подходит только для собственников земельных участков.

Чтобы поменять вид разрешенного использования, нужно:

1) выбрать новый основной вид разрешенного использования земельного участка. Он должен соответствовать фактическому использованию участка, в противном случае землепользователя могут оштрафовать. Выбрать новый вид можно из тех вариантов, которые предусматривают Правила землепользования и застройки в конкретной территориальной зоне. Так, Верховный суд признал обоснованным привлечение к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ собственника квартиры в многоквартирном доме, который находится на участке для личного подсобного хозяйства (постановление от 8 ноября 2016 г. № 5-АД16-246);

2) составить и подать заявление согласно требованиям части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.
**************************************************************************************************************************************************************************

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26