Главная / Новости / Как директору продать имущество, чтобы до него не «дотянулись» кредиторы? 5 ошибок, из-за которых сделку купли-продажи признают недействительной

Как директору продать имущество, чтобы до него не «дотянулись» кредиторы? 5 ошибок, из-за которых сделку купли-продажи признают недействительной

Подписаться на новости

Есть такое понятие — имущественная безопасность. Это когда имущество бизнесмена (директора, учредителя, другого топ-менеджера) «пристроено» так, что кредиторы до него не доберутся. Кредиторы в этом контексте — и налоговая и контрагенты. 

В России пока что имущественная безопасность не в чести. Бизнесмены начинают спасать имущество, когда становится ясно, что за ним скоро придут (в порядке ли привлечения к субсидиарной ответственности, в порядке ли личного банкротства — неважно).

В этой статье вы сможете прочитать, как правильно и как неправильно продавать имущество директора/учредителя, создавая имущественную безопасность.

Купля-продажа имущества: что на кону?

В этой статье мы предполагаем ситуацию, когда кредиторы пытаются взыскать личное имущество КДЛа компании (директора, учредителя, топ-менеджера). Идёт ли личное банкротство директора или кредиторы взыскивают имущество через субсидиарку; или была субсидиарка, которая вылилась в личное банкротство директора — не имеет значения.

Директор выводит имущество через куплю-продажу. Продаёт, проще говоря. Если сделать все правильно, то сделка купли-продажи не будет оспорена. Проданное имущество так и останется у покупателя, что и предполагалось при купле-продаже.

Если же допустить ошибки, то проданное имущество вернется в собственность директора, а оттуда прямиком попадёт в конкурсную массу. Это крайне нежелательный вариант.

Итак, какие ошибки допускают директора, продавая имущество?

Ошибка № 1: «продать» имущество человеку, у которого нет денег на такую покупку 

Согласитесь, чтобы сделка состоялась, надо, чтобы у покупателя были деньги. Если продать имущество лицу, которое явно не в состоянии это имущество купить, у кредиторов будут все шансы оспорить эту сделку и вернуть имущество КДЛу, откуда оно уйдёт в конкурсную массу.

Например, в деле №А73-2742/2016 гражданин Присягин купил у гражданина Бикбова гараж и 1-этажное здание за общую сумму 2,2 млн руб.

Потом Бикбов начал банкротиться, и АУ заинтересовался этим гаражом и зданием и оспорил эту сделку в суде:

Присягину Л.А. предложено представить доказательства наличия у него финансовой возможности приобретения у должника спорного имущества за 2 280 301,79 руб.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что представленные документы и пояснения не подтверждают наличие у Присягина Л.А. финансовой возможности приобрести у должника имущество за 2 280 301,79 руб: 

  • Присягин Л.А. самостоятельного заработка не имеет, доказательства наличия иных источников поступления денежных средств в нарушение статьи 65 АПК РФ им не представлены; 
  • представленные на имя родителей справки (проанализированы судами только за период до совершения сделки) свидетельствуют о незначительных (для оплаты спорного имущества) поступлениях заработной платы и их систематическом списании;
  • сведения о накоплениях и достаточности денежной суммы на дату совершения сделки отсутствуют;
  • пояснения Присягина Л.А. о приобретении имущества с целью осуществления разведения кроликов являются неподтвержденными;
  • документального обоснования относительно использования спорного объекта лично Присягиным Л.А., также не имеется;
  • какие-либо иные доказательства, достоверно свидетельствующие о реальности договора купли-продажи от 26.03.2015, в материалах дела отсутствуют.

В свою очередь, Бикбовым Р.М. также не представлено доказательств расходования полученных от ответчика денежных средств (в том числе на погашение требований кредитора).

Поэтому, когда директор думает, кому продать имущество, из списка покупателей лучше исключить людей, у которых явно не хватит денег на такую покупку.

Ошибка №2: не получить денег. Или получить, но не доказать факт получения

Продавать дорогое имущество и не получить денег по этой сделке — странно, правда?

Поэтому, когда продаётся квартира, здание или земля, должен быть не только договор, но и соответствующий финансовый след: деньги должны переводиться со счёта покупателя на счёт продавца или передаваться наличными из рук в руки.

Но при передаче наличных какие-то документы тоже должны быть, хотя бы расписка в получении денег.

Суды… установив… в материалы дела не представлены надлежащие и достаточные доказательства свидетельствующие о наличии равноценного встречного предоставления по оспариваемой сделке… суды пришли к выводу о доказанности материалами дела совершения спорной сделки в отсутствие встречного предоставления со стороны Сулекбаева И.Г.

Иными словами, суды в цитируемом деле № А07-5442/2015 решили, что не было встречного исполнения, то есть оплаты. А значит, вся купля-продажа фиктивна.

Ошибка №3: сильно снизить рыночную стоимость имущества

Если квартира реально стоит 10 млн руб, то какой смысл продавать её за 2 млн руб? Или даже за 5 млн руб?

Кредиторы заметят нереальность цены и на этом основании оспорят сделку. Такая практика есть (дело № А07-5442/2015):

рыночная стоимость 20 объектов недвижимого имущества, реализованных по договору по состоянию на 31.12.2014 составляла 46 520 000 руб., включая спорного нежилого здания магазина – 2 690 000 руб., установив, что стоимость данного недвижимого имущества (20 объектов), первоначально согласованная в спорном договоре в размере 4 млн. руб., а затем с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2015 – в размере 6 млн. руб., значительно ниже его рыночной стоимости. 

Конечно, у имущества могут быть недостатки, которые уменьшат его рыночную стоимость. Например, в квартире может быть старая электропроводка, плохая шумоизоляция, разваливающийся паркет, унылый вид из окна.

Хорошо, если будет проведена оценка продаваемого имущества, и недостатки будут отражены в отчёте оценщика. Но снизить цену в разы никакие недостатки неспособны.

Ошибка №4: продать имущество, не разместив объявлений о его продаже

Обычно когда человек продаёт имущество, он сначала размещает объявления на известных сайтах: Авито, ЦИАНе и т.д. Если кредиторы заподозрят неладное со сделкой купли-продажи имущества, они начнут выяснять, были ли объявления о продаже. Лучше, чтобы были. Это аргумент в пользу реальности намерения продать имущество.

Отметим, что эта ошибка не катастрофическая. То есть сделку не признают недействительной только из-за того, что не было объявлений о продаже имущества. Но лучше, когда объявление есть, и судебная практика это подтверждает (дело № А27-19247/2016):

Как указывал Романов Е.Е., объявление о продаже спорного нежилого помещения по цене 4 800 000 руб. было размещено на сайте «Авито» (https://www.avito.ru/), но в результате переговоров с продавцом ему удалось снизить цену до 4 200 000 руб.

… Информация об опубликовании Алексеевым О.А. сообщения о продаже спорного нежилого помещения по цене 4 800 000 руб. могла явиться основанием для вывода об отсутствии у него противоправной цели на реализацию имущества должника по заниженной цене.

Суды в том деле решили, что сделка действительна, т.к. в конечном итоге, после того, как суды пересмотрели заявления КУ о признании договора купли-продажи недействительным, суды не увидели в деле недобросовестности покупателя ни во время покупки, ни в течение судебной стадии дела. Покупатель открыто владел имуществом и использовал помещение для бизнеса.

Ошибка №5: продать имущество родственнику. Да ещё и недостаточно состоятельному, чтобы его купить

Это комбо, конечно.

В деле № А07-5442/2015 дочь купила у банкротящейся матери квартиру за 5,8 млн руб. Дочь — заинтересованное лицо в силу закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Как видно из материалов настоящего обособленного спора, по оспариваемому договору Владимирова М.В. передала принадлежавший ей объект недвижимости своей дочери Владимировой М.М., которая в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о банкротстве является заинтересованным лицом по отношению к должнику.

Из имеющейся в материалах дела выписки о движении денежных средств по сберегательному счету, открытому 20.07.2017 Владимировой М.М. в публичном акционерном обществе «Сбербанк России» следует, что всего за период с 20.07.2018 по 14.03.2020 оборот денежных средств не превысил 5 320 157 руб., в то время как сумма возврата займа составляла более 5 800 000 руб., так как оплачивались еще проценты.

Таким образом, финансовое состояние Владимировой М.М. не позволяло ей произвести оплату по оспариваемой сделке. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Отметим, что продавать квартиры родственникам не запрещено. Но, конечно, это даст кредиторам зацепку, повысит риск оспаривания сделки. Однако если в остальном все будет правильно — родственник платежеспособен, продавец получил деньги по сделке, то риск признания сделки недействительной минимален.

Сделка не оспорена, это хорошо. Но где деньги-то?

Итак, директор получил солидную сумму за проданное имущество. Между этим событием и началом банкротства директора как физлица прошло какое-то время. Вариантов два:

  • деньги поступают в конкурсную массу и уходят кредиторам (как-то не очень вариант, правда?);
  • денег нет, потому что директор успел их потратить (вот это уже интереснее).

Итак, на что же у директора могли уйти деньги, да ещё и большие?

На выплату алиментов по алиментному соглашению. Пример: у семьи Ивановых есть квартира. Директор Иванов должен платить алименты жене. Он передаёт ей свою долю квартиры в качестве уплаты алиментов.

Ещё алименты можно платить родителям, детям.

Пожертвовать. Нуждающихся и людей в беде много. Есть фонды, которые совершенно реально собирают деньги на то, чтобы помочь таким людям.

Заказать произведение искусства. Реквием, роспись потолка Сикстинской капеллы и множество других произведений создавались за плату. Почему бы не заказать произведение масштабом поменьше? Картину или оперу, например? Тем более, что оценка стоимости создания таких вещей крайне субъективна.

Пройти лечение, в том числе за границей. Особенно трудно кредиторам будет доказывать, что тут что-то не то, если это лечение было связано с внутренними органами.

Бывает, что люди отдают огромные суммы просветленным, шаманам, гуру и разным религиозным организациям, которые не против принять пожертвование.

Понятно, что применение любого из этих методов потребует ловкости и навыков ведения переговоров.

В идеале позаботиться о безопасности личного имущества стоит еще до того, как стартовал бизнес. Ну или хотя бы в начальный период существования компании. Но на практике — «пока гром не грянет», наш бизнесмен о сохранности имущества не побеспокоится.

Выводы

Заботиться о сохранности имущества лучше заранее. Бизнесмен в России должен быть нищим — такова отечественная специфика.

Чтобы шансы кредиторов на оспаривание сделки купли-продажи имущества были минимальны, надо, чтобы: покупатель был платежеспособен; продавец мог доказать, что получил деньги; цена сделки была рыночной. Желательно разместить объявление о продаже на известных сайтах вроде ЦИАНа, Авито и т.д.

Деньги, полученные от продажи имущества, директор мог потратить куда угодно: на выплату алиментов, лечение, создание предметов искусства, пожертвовать или отдать просветленным. Что такое деньги, в конце концов? Прах и суета…

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26