Главная / Новости / Если арендодатель смог сэкономить на оплате электроэнергии, он должен вернуть переплату за нее арендатору

Если арендодатель смог сэкономить на оплате электроэнергии, он должен вернуть переплату за нее арендатору

Подписаться на новости
Как пояснил Верховный Суд, сбережение арендодателем переплаты, возникшей в связи с перерасчетом платежей гарантирующему поставщику, не соответствует поведению добросовестного участника арендных правоотношений
ВС сделал важный вывод о том, что арендодатель в отношении своих арендаторов должен действовать разумно и добросовестно и не брать лишнего, прикрываясь отношениями с третьими лицами. Верховный Суд указал нижестоящим судам на необходимость использования юридической герменевтики при определении действительной воли сторон и определения сути правоотношений в части компенсации переменной части арендной платы за электроэнергию.

22 октября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 309-ЭС20-7441 по делу № А07-29248/2018 о взыскании с арендодателя в пользу арендатора переплаты за потребленную электроэнергию вследствие неверного применения гарантирующим поставщиком тарифов к помещениям складского комплекса.

В июне 2013 г. ООО «Элемент-Трейд» стало арендовать складские помещения у общества «Складской комплекс “Сигма”» по краткосрочному договору аренды. Впоследствии стороны заключили долгосрочный договор, по условиям которого арендная плата определялась как совокупность фиксированной платы (платы за пользование помещениями) и переменной платы. Переменная плата означала денежную компенсацию фактически потребленных арендатором измеряемых коммунальных услуг, рассчитываемую как сумма ряда показателей:

  • величины, рассчитанной на основе фактических замеров объемов потребленных услуг по индивидуальным приборам учета, установленным внутри помещений арендатора;
  • величины, рассчитанной по приборам учета, установленным в здании в целом, пропорционально доле арендатора в здании.

Стоимость определялась исходя из тарифов, устанавливаемых энергоснабжающими организациями в отношении каждой из коммунальных услуг. В силу п. 4.2.1 договора переменная часть арендной платы, в состав которой включается электроснабжение, оплачивалась по счетам, выставленным арендодателем.

В июне 2018 г. арбитражный суд взыскал в пользу складского комплекса с гарантирующего поставщика электроэнергии (общества «ЭСКБ») неосновательное обогащение в виде переплаты стоимости потребленной электрической энергии за период с 1 января 2015 г. по 31 июля 2017 г. в размере 6,8 млн руб. (дело № А07-1454/2018). Тогда суд счел, что «Складской комплекс “Сигма”» платил за электричество по более высоким тарифам, чем следовало, в результате у него образовалась переплата.

Впоследствии «Элемент-Трейд» обратился в арбитражный суд иском к складскому комплексу о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму в 5,5 млн руб. из-за получения в составе переменной части арендной платы стоимости электроэнергии, потребленной арендатором, в большем размере, чем причиталось арендодателю, за период с 1 сентября 2015 г по 31 июля 2017 г.

Три инстанции отказали в удовлетворении иска, исходя из того, что истец не является субабонентом по отношению к складскому комплексу, в связи с чем взаимоотношения сторон по оплате потребленной электроэнергии регулируются исключительно условиями договоров аренды, которые не являются договорами энергоснабжения. Суды также отметили, что согласованный сторонами порядок определения переменной арендной платы обусловлен их обоюдной волей, поэтому эта плата не является регулируемой ценой и не может быть изменена арендатором в одностороннем порядке. Соответственно, внесенная истцом арендная плата получена ответчиком на законных основаниях и не является его неосновательным обогащением.

В дальнейшем ООО «Элемент-Трейд» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого согласилась с ее доводами. Высшая судебная инстанция сочла, что в рассматриваемом случае переменная плата в составе арендной платы не является фиксированной, ее величина, напротив, зависит от объема потребленных ресурсов и тарифа, утвержденного энергоснабжающим организациям в отношении каждой из измеряемых коммунальных услуг.

«Отсутствие между сторонами отношений по энергоснабжению не исключает обязанности ответчика, являющегося, по сути, управляющей организацией при снабжении принадлежащего ему здания коммунальными ресурсами, исходя из буквального толкования условия договоров аренды о величине переменной платы, распределять между арендаторами законно взимаемую с него самого плату за эти ресурсы. Вопреки выводам судов, последующее установление неправомерного начисления поставщиком ресурса в составе платы за электрическую энергию стоимости услуг по передаче электрической энергии по ненадлежащему тарифу не свидетельствует о законности переменной платы, перечисленной арендатором в момент расчетов с арендодателем», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что условие спорного договора аренды предусматривало применение тарифа, а его размер в соответствии с законодательством об электроэнергетике утверждается нормативными актами применительно к техническим характеристикам получаемого потребителем ресурса, соответственно, требование истца не направлено на изменение условия договора. «Более того, законных оснований для взимания стоимости ресурса с арендатора по иной цене у складского комплекса не имелось. Превышение внесенных арендатором платежей в составе переменной части подтверждено судебными актами по делу № А07-1454/2018, которыми в пользу арендодателя взыскана переплата в связи с неправильным применением в расчетах с обществом “ЭСКБ” тарифа, которую складской комплекс, в свою очередь, распределял между арендаторами комплекса. Сбережение арендодателем переплаты, возникшей в связи с перерасчетом платежей обществу “ЭСКБ”, не соответствует поведению добросовестного участника арендных правоотношений», – заключил Суд.

Таким образом, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и вернул спор в первую инстанцию, которой предстоит проверить размер заявленных обществом требований, а также период начисления повышенной платы.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26