Главная / Для подписчиков / Даём рекомендации по защите от мошенников. Публикуем ответы на самые популярные вопросы владельцев жилья.

Даём рекомендации по защите от мошенников. Публикуем ответы на самые популярные вопросы владельцев жилья.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества при покупке недвижимости, следует внимательно изучить правоустанавливающие документы.

К ним относятся документы, на основании которых возникло право собственности у продавца. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, дарения и т.д. Также продавец может предоставить покупателю свидетельство регистрации права собственности, которое выдавалось до 2016 года.

Однако свидетельство говорит лишь о том, что квартира, дом, дача, гараж или иной объект недвижимости находились в собственности продавца на ту дату, которая в нем указана. А на данный момент собственник может быть совсем другим.

Подтвердить, кто является собственником объекта недвижимости в текущий момент, может только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Как поясняет эксперт Надежда Лещенко, такую выписку может заказать потенциальный покупатель в подразделениях Кадастровой палаты. "Выписка из реестра недвижимости содержит данные, актуальные на дату ее выдачи. В связи с этим рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки", — уточняет эксперт.

Также рекомендуется получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой, хоть отсутствие такого согласия не препятствует сделке. Необходимо уточнить, нет ли зарегистрированных прав на интересующий объект у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание на наличие прав на данный объект у несовершеннолетних.

"Особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Можно провести проверку подлинности доверенности на сайте Нотариальной палаты",- обращает внимание эксперт.

Что важно знать, принимая недвижимость в дар?

Дарение — отдельная категория сделок с недвижимостью. Она полностью безвозмездная. Также даритель не может устанавливать условия получения и использования даримой недвижимости. Исключение составляют те ситуации, в которых договор дарения предусматривает право дарителя жить в подаренном им кому-то жилье.

Договор дарения может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Договоры дарения недвижимости, заключенные после 4 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации.

Как купить комнату в коммуналке?

Обязательно нужно уточнить, владеет ли продавец на праве собственности комнатой, как самостоятельным объектом недвижимости, или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. Это можно сделать опять же через выписку из ЕГРН.

"Может оказаться, что фактическим собственником интересующего вас помещения является муниципалитет, а продавец проживает в этом помещении на основании договора социального найма", — предупреждает Надежда Лещенко.

Если продавцу комната в коммунальной квартире принадлежит на праве собственности, то необходимо помнить, что сособственники других помещений коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки такой комнаты. Иначе говоря, продавец комнаты должен уведомить владельцев соседних комнат о предполагаемой продаже и на каких условиях он продает комнату. Если сособственники откажутся приобретать комнату, то продавец имеет право продать ее на этих же условиях стороннему покупателю.

Если же продавец продал свою комнату или долю в коммуналке "втихую", то могут возникнуть претензии других обитателей такого жилья и судебные иски, которые не закончатся в пользу покупателя.

Важно помнить, что с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно всеми сособственниками. Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми участниками долевой собственности (сособственниками) без исключения.
*********************

Публикуем ответы на самые популярные вопросы владельцев жилья

Обобщаем ответы экспертов на самые интересные вопросы собственников жилья, поступившие в ходе осенней Всероссийской недели консультаций. Они касаются правил проверки сделок, особенностей дарения квартиры, распоряжения комнатой в коммунальной квартире и порядка постановки квартиры на кадастровый учет.

Так, чтобы обезопасить себя от мошенничества при покупке недвижимости, эксперты рекомендуют, в первую очередь, внимательно изучить правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, дарения и т. п.). Если право собственности оформлено до 2016 года, то подтверждением может служить и свидетельство о регистрации права собственности. Однако следует помнить, что такой правоподтверждающий документ свидетельствует о регистрации права собственности на объект недвижимости за конкретным лицом на дату, указанную в нем. Следовательно, не исключено, что на текущую дату право собственности зарегистрировано уже за другим лицом.

Подтверждением наличия у продавца собственности на конкретный объект недвижимости в текущий момент служит только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Учитывая, что продавать недвижимость имеет право только собственник, покупателю рекомендуется уточнить, кому принадлежит тот или иной объект, заказав такую выписку. Причем эксперты советуют заказывать выписку как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Кроме того, при покупке жилья рекомендуется:

— получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой (отсутствие такого согласия не препятствует регистрации перехода права, но его получение не будет лишним);
— уточнить, нет ли зарегистрированных прав на интересующий объект у бывших супругов или иных родственников, у несовершеннолетних;
— провести проверку подлинности доверенности на сайте ФНП РФ, если продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности (целесообразно также встретиться с правообладателем лично);
— составить договор купли-продажи (можно оформить в простой письменной форме, прописав в нем наряду с существенными условиями любые важные для сторон моменты, затем подписанный обеими сторонами договор с приложением необходимых документов следует представить в МФЦ – если документы оформлены правильно и нет других препятствий для госрегистрации, то не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления покупатель станет законным владельцем приобретенной недвижимости).

Перечисляются и особенности дарения как одной из категорий сделок с недвижимостью. В отличие от купли-продажи такая сделка совершается на безвозмездной основе (без внесения платы в любом виде), даритель не может устанавливать условия получения и использования недвижимости (за исключением оговорки в договоре дарения относительно права дарителя жить в подаренном им кому-то жилье). Договор дарения может быть составлен как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Если договор заключен после 4 марта 2013 года, то он не подлежит госрегистрации.

Отдельные разъяснения касаются приобретения комнаты в коммунальной квартире. Здесь важно проверить, владеет ли продавец на праве собственности комнатой как самостоятельным объектом недвижимости или является только долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. Это можно сделать, запросив выписку из ЕГРН. При этом стоит помнить, что если продавцу комната принадлежит на праве собственности, то сособственники других помещений коммунальной квартиры имеют преимущественное право ее покупки (п. 6 ст. 42 Гражданского кодекса).

При этом уточняется, что с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно всеми сособственниками (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Поэтому договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей, подписанный всеми участниками долевой собственности (собственниками), можно заключать в простой письменной форме.

Также в материале описаны нюансы оформления прав на квартиру или комнату. Для этого необходимо представить в орган регистрации прав документы, предусматривающие переход права собственности по сделке, и квитанцию об оплате госпошлины – сделать это можно как через МФЦ, так и посредством почтового отправления или с помощью электронных сервисов. Поясняются и отдельные вопросы инициирования застройщиком проведения кадастрового учета многоквартирного дома и квартир в нем. Вместе с тем оговорено, что покупателю квартиры в новостройке не нужно самостоятельно ставить ее на кадастровый учет. Нет необходимости в этом и в случае, если многоквартирный дом был построен до 2008 года и в отношении него была проведена техническая инвентаризация – как правило, такой дом и квартиры в нем уже поставлены на кадастровый учет как "ранее учтенные объекты недвижимости".

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26