Главная / Новости / Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года

Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года

Подписаться на новости

С 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ). Новые правила установил Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон…» (далее – Закон № 304-ФЗ).

Несмотря на то что все изменения вступили в силу, часть из них нужно применять только с 1 июля 2017 года. Об этих изменениях будет отдельная рекомендация.

С 1 января 2017 года:

1) ужесточили требования к застройщику:

расширили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете;
установили обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд;
появились новые существенные условия договора (например, теперь нужно включать в договор положение о сейсмостойкости);
изменили положения о проектной декларации;

2) дополнили гарантии дольщиков:

под защиту Закона № 214-ФЗ подпадают дольщики жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков;
закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас;
платить по договору нужно только после его регистрации в Росреестре;
появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта;

3) разрешили застройщикам:

использовать деньги дольщиков для строительства социально значимых объектов;
не платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект;

4) запретили дольщикам отказываться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности.

1. Ужесточили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете

До 2017 года застройщик должен был опубликовать проектную декларацию (ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Причем сделать это он мог на свой выбор как в бумажных СМИ, так и в Интернете. То есть застройщик мог использовать Интернет как альтернативу бумажному СМИ для публикации проектной декларации и вообще не иметь свой сайт.

Сейчас застройщик обязан (ч. 1 и 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

1) иметь собственный сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю;

2) размещать на нем в электронном виде информацию в отношении каждого объекта:

проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации (п. 1 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
разрешение на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила статья 49 Градостроительного кодекса РФ (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установили часть 2 статьи 3, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом (п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик (п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Требования к порядку размещения на сайте застройщика информации о многоквартирном доме или ином объекте, строящихся с привлечением денег участников долевого строительства, утвердил Минстрой России приказом от 9 декабря 2016 г. № 914/пр (далее – Требования № 914/пр).

Застройщик обязан:

1) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к информации на сайте. Застройщик не вправе требовать от посетителя сайта для доступа к информации:

зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные;
установить на компьютер технологические и программные средства, кроме интернет-браузера, специально созданные для просмотра информации;
заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программного обеспечения, которое предусматривает взимание с пользователя платы;

2) предоставить информацию в форме:

электронной копии отсканированного бумажного документа;
копии электронного документа, заверенного электронной подписью уполномоченного лица организации.
Так установили пункты 3 и 5 Требований № 914/пр.

За нарушение требований к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете, ему грозит штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Выявляют и рассматривают такие нарушения региональные надзорные органы в области долевого строительства (п. 1 ст. 23.64 КоАП РФ, ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

2. Застройщики стали отчислять 1 процент в компенсационный фонд

Застройщики обязаны зачислять взносы в компенсационный фонд с 1 января 2017 года.

Застройщик должен отчислять взносы только в отношении тех домов, по которым первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310).

Размер отчислений – 1 процент от планируемой стоимости строительства (п. 2 Правил). Перечислить такую сумму застройщик должен единовременно до регистрации первого договора долевого участия (п. 3 Правил).

Учредитель фонда – Минстрой России (п. 1 постановления № 1310).

Основная цель фонда – выплачивать компенсацию гражданам при банкротстве застройщика по Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 2 постановления № 1310).

3. Появились новые существенные условия договора

Список существенных условий, которые должен содержать договор с дольщиком, перечисляет часть 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Без этих сведений договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

До 2017 года застройщик должен был указать только:

определение конкретного объекта, который получит дольщик согласно проектной документации (п. 1). Закон не уточнял, какие именно характеристики должен указать застройщик;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2);
цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3);
гарантийный срок на объект (п. 4);
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5).
С 2017 года законодатель существенно дополнил пункт 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ – ввел и расшифровал два понятия:

1) основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это сведения в соответствии с проектной документацией:

о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;
о классе энергоэффективности;
о сейсмостойкости;

2) основные характеристики жилого или нежилого помещения – это сведения:

о назначении объекта (жилое или нежилое помещение);
об этаже, на котором расположен объект;
об общей площади для жилого помещения или площади для нежилого помещения;
о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;
о наличии и площади частей нежилого помещения.
Теперь все эти сведения застройщик обязан указать в договоре (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Кроме этого, застройщик обязан прикладывать к договору графический план объекта (схему, чертеж) с расположением по отношению друг к другу частей:

жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
нежилого помещения – его местоположение на этаже.

Кроме того, застройщик должен указать в договоре определенный набор сведений, если собирается использовать деньги дольщиков (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ):

на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
Перечень таких условий установила часть 5 статьи 18.1 Закона № 214-ФЗ. Так, застройщик обязан указать назначение объекта социальной инфраструктуры, которое собирается строить или реконструировать на деньги дольщиков.

4. Ужесточили положения о проектной декларации

До 2017 года проектная декларация включала в себя только информацию:

о застройщике и о проекте строительства.
Теперь проектная декларация определяет еще и объем прав застройщика на привлечение денег для строительства объектов. Законодатель дополнил часть 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Теперь застройщик не обязан публиковать проектную декларацию в Интернете или бумажных СМИ (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Но зато он должен до того, как заключит договор с первым дольщиком, направить декларацию в региональный надзорный госорган в области долевого строительства.

Застройщик должен будет (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ):

заполнить электронную форму проектной декларации на специальном сайте и
подписать декларацию усиленной квалифицированной электронной подписью.
Хоть норма и вступила в силу, но пока у государства нет технической возможности ее реализовать. Поэтому застройщик должен направлять проектную декларацию и изменения в нее в региональный надзорный орган в области долевого строительства (ч. 5 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).

5. Закон № 214-ФЗ распространяется на строительство жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков

Законодатель расширил перечень объектов, на которые распространяется действие Закона № 214-ФЗ, – дополнил статью 1 Закона № 214-ФЗ новым пунктом 2.3.

Теперь положения Закона № 214-ФЗ распространяются на строительство жилых домов блокированной застройки, которые состоят из трех и более блоков.

Однако это касается только тех домов, по которым первое ДДУ зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).

6. Законодательно закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас

Законодатель закрепил, что общая площадь объекта состоит из суммы (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ):

общей площади жилого помещения и
площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установил Минстрой России приказом от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. Для лоджии – 0,5 процента, для балконов – 0,3 процента от общей площади жилья.

7. Дольщик платит только после регистрации договора

До 2017 года законодатель не связывал момент оплаты и регистрации договора. Застройщик мог включить в договор условие о том, что дольщик обязан сначала внести оплату, а потом стороны передадут договор на регистрацию.

Сейчас дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

8. Появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта

Законодатель дополнил статью 7 пунктом 1.1. Теперь застройщик вместе с объектом обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, которая содержит необходимую и достоверную информацию:

о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,
о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Раньше закон разрешал дольщику предъявить застройщику в течение гарантийного срока требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Теперь дольщик вправе обратиться в суд с иском при следующих условиях (п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):

выявил недостатки в течение гарантийного срока и
обратился сначала к застройщику письменно, и застройщик не устранил недостатки полностью или частично.

9. Застройщики вправе использовать деньги дольщиков для строительства социальных объектов и оплаты целевых кредитов

Перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков, перечисляет статья 18 Закона № 214-ФЗ.

С 2017 года этот список существенно расширили. Так, теперь застройщик вправе использовать деньги дольщиков:

1) для возмещения затрат:

на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (п. 11–12 ч. 1);
на регистрацию договоров в Росреестре (п. 13 ч. 1);

2) для строительства социально значимых объектов – школ, детских садов, дорог, тротуаров, велосипедных дорожек (п. 10 ч. 1). Прежняя редакция прямо запрещала застройщику возмещать эти затраты (п. 6 ч. 1).

Появилась новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ. Она закрепила перечень условий, которые должен выполнить застройщик, если собирается использовать деньги дольщиков:

на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
Среди таких условий – указать в договоре с дольщиками определенный набор сведений (п. 6 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214).

10. Застройщик не обязан платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект

Теперь если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней). Это правило действует при условии, что застройщик сам надлежаще исполнил свои обязательства по договору. Законодатель дополнил часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

11. Дольщик не вправе отказаться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности

Появился запрет на односторонний внесудебный отказ дольщика от договора, когда застройщик:

исполняет свои обязательства перед дольщиком надлежащим образом;
соответствует требованиям, которые к нему предъявляет Закон № 214-ФЗ.
Законодатель дополнил статью 9 Закона № 214-ФЗ пунктом 1.2.

Материал из ЮСС «Система Юрист»
Автор: Юлия Копеева, старший эксперт ЮСС «Система Юрист»
ссылка: http://www.1jur.ru/#/document/165/4260//6a55212c-3a20-4302-a861-8dea89b6e22c/
=============================================================================

Если у Вас возникли вопросы по Страховым выплатам, Возврату Долгов, Защиты от коллекторов, Взыскания АЛИМЕНТОВ, Договорам Долевого строительства, то в нашем Центре будут рады Вам помочь!

Услуги Юридического Центра "ВЗГЛЯД" для физических и юридических лиц:

Консультация юриста по Наследственным делам
Консультация юриста по Семейным спорам; Взыскание Алиментов
Консультация юриста по Жилищным спорам
Консультация юриста по Защите прав потребителей
Консультация юриста по Спорам со страховыми компаниями
Консультация юриста по Возмещению материального вреда
Консультация юриста по Иным гражданским делам
Консультация юриста по Арбитражным спорам
Консультация юриста по Трудовым спорам
Разработка и подготовка договоров\контрактов
Юридическое обслуживание организаций
Регистрация компаний
Перерегистрация из ЗАО в ООО
Ликвидация предприятий
Ликвидация фирм с долгами
Банкротство фирм
Ведение дел в судах

Все законодательные новости и статьи можете найти, посетив нашу страницу в фейсбуке Юридический Центр Взгляд, либо на нашем официальном сайте www.barrit.ru, в разделе Лента Новостей.

Если у Вас возникли вопросы, касающиеся этих и других законодательных новшеств, а также по регистрации предприятия и ликвидации предприятия, банкротству предприятия, вопросы касающиеся хозяйственного и гражданского права (семейное, жилищное, земельное, наследственное, трудовое), наши специалисты будут рады Вам помочь.
==============================================================================

И еще: Ликвидация компании — Альтернативно или официально

Вариант ликвидации компании, который предлагает наш Центр Вам — перевод предприятия на наемных учредителей с заменой генерального директора на иностранную управляющую компанию, либо на иностранного наемного директора. Суть заключается в том, что права и обязанности учредителей ликвидируемого ООО переходят новым учредителям, иностранцам, назначается новый генеральный директор и бухгалтер. Главный плюс такой ликвидации компании — небольшие сроки и стоимость. Суть такого перевода заключается в том, что по законодательству РФ ответственность за деятельность организации несет Генеральный директор и бухгалтер (в финансовом плане), а в специально предусмотренных случаях и учредитель. После осуществления сделки купли-продажи, или передачи доли Обществу вся ответственность переходит новому учредителю и ген. директору. Вы же получаете полный комплект документов, подтверждающих, что предприятие прошло перерегистрацию и перешло к новому собственнику, иностранцу.
——

Схемы ликвидации компании

Ликвидация компании влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (ст.61 ГК РФ).

Предприятие может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Также может быть ликвидировано ООО по решению суда по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

В добровольном порядке ликвидировать компанию можно по решению его учредителей (участников), в том числе в связи с истечением срока, на который оно создавалось, с достижением цели, ради которой оно создавалось.

Суд может принять решение о ликвидации компании в случае допущения при создании предприятия грубых нарушений закона, которые носят неустранимый характер, либо в случае осуществления компанией деятельности, запрещенной законом, или с иными неоднократными, либо грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией, благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Ликвидировать компанию может и налоговый орган. Неоднократные или грубые нарушения налогового законодательства — наиболее распространенное основание для подачи налоговыми органами исков о ликвидации компании. В таком случае налоговые органы заявляют в арбитражные суды иски на основании конкретных норм налогового законодательства и п.2 ст.62 ГК РФ.

Большое число исков о ликвидации компании налоговые органы предъявляют в связи с тем, что эти организации не приводят свои учредительные документы в соответствие с требованиями ГК РФ.

Особым случаем ликвидации компании является признание его банкротом. Согласно Закону о банкротстве несостоятельными могут быть признаны все юридические лица, кроме казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций.

Ликвидация компании начинается с назначения судом ликвидационной комиссии, которая решает задачу выявления долгов компании и осуществления расчетов с его кредиторами. Ликвидационная комиссия помещает в органах печати публикацию о ликвидации компании, порядке и сроке заявления требований его кредиторами, а также письменно уведомить об этом кредиторов. Статьей 64 ГК РФ установлен порядок очередности расчетов компании с кредиторами.

Согласно п.5 ст. 64 ГК РФ, требования кредитора, заявленные по истечении срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого ООО, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок. Если же процедура ликвидации компании завершена, а кредитор не заявил о своих требованиях в срок, тогда обязательства предприятия считаются погашенными.

Существуют и другие, более быстрые способы ликвидации компании. Одним из них является реорганизация предприятия (слияние, присоединение). В данном случае предприятие исключается из государственного реестра. При реорганизации все права и обязательства предприятия переходят другому, вновь образовавшемуся юридическому лицу. Налоговой проверки при реорганизации не избежать.

Следующим видом ликвидации компании может быть перерегистрация со сменой состава учредителей и директора. Изменения регистрируются в ИМНС, уведомляются фонды. Сама компания существует, как и прежде. Если предприятие не имеет задолженностей перед ИМНС и фондами, тогда налоговой проверки можно избежать.

Такие варианты, как реорганизация предприятия и перерегистрация нельзя назвать ликвидацией компании в ее формальном \смысле, однако решается главная задача, стоящая перед предпринимателями — избавление от фирмы и обязательств. Но самим бизнесменам довольно сложно провести такую процедуру закрытия фирмы, иногда невозможно. Здесь необходима помощь квалифицированного специалиста

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26