Главная / Новости / Что делать, если нет средств на аренду офиса? И немного про форс-мажор!

Что делать, если нет средств на аренду офиса? И немного про форс-мажор!

Подписаться на новости

Памятка для тех, кому позарез надо экономить.

(При подготовке материала мы использовали официальные рекомендации Уполномоченного при Президенте Республики Татарстан по защите прав предпринимателей, поэтому ссылки на документы и сайты будут на примере этой республики.)

Позитивный – когда арендодатель идет вам навстречу

1. Найдите и прочитайте пункт «Форс-мажор» в вашем договоре аренды. Скорее всего, он там есть и означает обстоятельства непреодолимой силы, которые влияют на права и обязанности сторон договора. Массовые заболевания (эпидемии), и коронавирус в частности, никто не предвидел, а значит, вы можете попросить у арендодателя помещения смягчить или отсрочить арендную плату именно на основании пункта о форс-мажоре.

Важно: решения правительства РФ о временном запрете деятельности предприятий или форс-мажоре из-за коронавируса не приостанавливают ваш договор аренды – он продолжает действовать.

2. Если в договоре есть пункт «Форс-мажор» и он предусматривает изменение условий действия договора, отсканируйте договор и все приложения к нему. Сохраните файлы в формате PDF. Скан-копия может потребоваться для подачи заявления в электронном виде.

3. Чтобы сразу соблюсти все юридические формальности, направьте арендодателю письменное уведомление о наступлении форс-мажора. Шаблон на примере Татарстана можно скачать по этой ссылке и заменить в нем данные для вашего города/региона.

Документ рекомендуется отослать по электронной почте, если это предусмотрено договором. Если нет, лучше отправить ценное письмо с описью вложения через Почту России – так все точно будет официально.

4. Подайте электронную заявку на получение официального заключения (сертификата) о наступлении форс-мажора на сайте Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП) в вашем городе или регионе. Региональные отделения можно найти на главном сайте ТПП РФ: страницы с заявками – на сайтах региональных отделений.

Например, в Татарстане подача заявки выглядит так: Точный порядок подачи заявки можно узнать там же.

Подача заявки в ТПП раньше стоила 13 500 рублей, но из-за коронавируса временно стала бесплатной – это мера поддержки среднего и малого бизнеса правительством. За консультации также платить не придется. При этом стоит понимать, что сейчас много желающих получить помощь, куда-то будет сложно дозвониться.

Важно: если у вас несколько договоров – например, на разные помещения, заявку нужно направить по каждому из них.

5. Получите официальное заключение о наступлении форс-мажора. Сроки уточняйте в ТПП в вашем регионе.

6. Составьте и отправьте еще одно письменное уведомление арендодателю – на этот раз с предложением изменить условия договора аренды. Шаблон можно скачать здесь.

7. Обсудите новые условия и получите положительный ответ. Оформите достигнутые договоренности в письменном виде – составьте дополнительное соглашение к договору и зафиксируйте там эти условия.

Негативный сценарий – когда арендодатель не готов идти вам навстречу

1. Попробуйте урегулировать разногласия. В этом вам поможет медиатор – не вовлеченный в конфликт юрист со знаниями и навыками для работы с конфликтующими сторонами. Профессионального медиатора можно найти через поиск в интернете. Процедура урегулирования спора в досудебном порядке с привлечением таких специалистов называется «медиация».

2. Если медиатор\юрист помог вам договориться с арендодателем, оформите достигнутые договоренности в письменном виде.

3. Если нет – составьте и направьте в адрес арендодателя письменную претензию с требованием о расторжении или изменении договора аренды. Пример можно найти в интернете, но лучше попросить у медиатора или у обычного юриста.

4. Если арендодатель удовлетворил претензию, оформите достигнутые договоренности в письменном виде.

5. Если снова нет – обращайтесь в суд. Для этого составьте исковое заявление об изменении или расторжении договора аренды. В суде вам нужно будет предоставить доказательства, подтверждающие вашу правоту: как именно коронавирус повлиял на невозможность вовремя выплачивать аренду: причины, даты событий, сорванные контракты и тому подобное.

6. Добейтесь удовлетворения исковых требований судом.

В случае возникновения вопросов звоните или пишите на электронную почту уполномоченному в вашем регионе или в ТПП.

Короновирус и ограничительные меры как форс-мажор. Статья для юристов, которым во всем этом разбираться

Складывается ситуация, в ходе которой ряд субъектов гражданских правоотношений не смогут исполнить принятые договорные обязательства по независящим от них причинам.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В исключительных случаях, действия органов власти приводят к невозможности осуществления хозяйствующими субъектами предпринимательской деятельности, в т.ч. в части исполнения договорных обязательств, как раз в целях взаимодействия между бизнесом и властью созданы в РФ и в субъектах Торгово-промышленные палаты.

В соответствии с п. 1.3. Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), утв. Постановлением Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14 обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) — чрезвычайные, непредвиденные и непредотвратимые обстоятельства, возникшие в течение реализации договорных (контрактных) обязательств, которые нельзя было ожидать при заключении договора (контракта), либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля сторон такого договора (контракта).

К таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства.

Свидетельствование обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) осуществляется Торговой — промышленной палатой путем оформления и выдачи Сертификата о форс-мажоре, свидетельствующем обстоятельства непреодолимой силы.

Получение Сертификата о форс — мажоре носит заявительный характер, в котором указываются наименование, реквизиты и предмет заключенного договора (контракта); обязательства заявителя по договору (контракту), порядок и сроки их исполнения; событие, которое заявитель считает обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), препятствующее надлежащему исполнению указанных обязательств; начало и окончание срока действия такого события, а также ссылки на документы его подтверждающие и с приложением соответствующих документов.

При этом ТПП РФ выдает Сертификаты, свидетельствующие наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров РФ, а также обычаев, сложившихся в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обычаев морского порта (подп. «н» п. 3 ст. 15 Закона РФ от 07.07.1993 № 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации»), а региональные Торгово-промышленные палаты наделены правом выдавать заключения о наличии обстоятельств непреодолимой силы по договорам, заключаемым между российскими организациями и предпринимателями (п. 10 ст. 6 Закона г. Москвы от 27.03.2002 № 17 «О Московской торгово-промышленной палате»), в частности, с 26.03.2020 региональные ТПП получили полномочия выдавать заключения о наступлении форс-мажора (Письмо ТПП РФ от 26.03.2020 № ПР/0315).Как следует из опубликованной 30.03.2020 информации Министерства экономического развития РФ «как обстоятельство непреодолимой силы свидетельствуется не сама эпидемия коронавируса, а ограничительные или другие меры, предпринимаемые властями на территории России для противодействия распространению пандемии, из-за которых исполнение контракта российской компанией становится невозможным». К соответствующим мерам, принимаемыми властями можно отнести следующие:

— объявление нерабочих дней (Указ Президента РФ от 25.03.2020 № 206),

— принятие главами субъектов РФ нормативных актов, регламентирующих введение ограничений (приостановлений) от одной недели до двух месяцев права на осуществление определенных видов предпринимательской деятельности (Поручение Правительства РФ от 27.03.2020),

— временное ограничение движения через государственную границу РФ (Распоряжение Правительства РФ от 27.03.2020 № 763-р),

— ограничение авиасообщения (Поручение Правительства РФ от 20.03.2020 № ТГ-П12-2111),

— введение ограничений передвижения за пределы района проживания,

— введение в регионах режима повышенной готовности и самоизоляции, что безусловно влияет на исполнение договорных обязательств.

В гражданском законодательстве регламентированы юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуациях форс-мажора:

1. Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ) — как основание для освобождения от гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.

Согласно п.п. 8 и 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

При наступлении форс-мажора должник освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в т.ч. убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 2 ст. 405 ГК РФ). Обязательство, которое невозможно исполнить после того, как форс-мажорные обстоятельства отпали, прекращается. Бремя доказывания наступления обстоятельств лежит на должнике.

2. Невозможность исполнения обязательств, которые влекут их прекращение:

  • вследствие невозможности исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства, обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ). Если обязательство прекращено в связи с невозможностью его исполнения, должник не несет ответственности за неисполнение договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.10.1997 № 4051/97 по делу № 224/8).
  • вследствие издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (417 ГК РФ).

Обязательство может быть прекращено по основанию, предусмотренному статьей 417 ГК РФ, и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления, делающий невозможным исполнение обязательства (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств»). Несмотря на, что в порядке, установленном ст. 8 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» Президентом РФ чрезвычайное положение на территории РФ или ее местностях введено не было, в соответствии с п. 17.1 Указа Мэра Москвы от 29.03.2020 № 34-УМ распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ, который является обстоятельством непреодолимой силы. Аналогичные решения на региональном уровне (по состоянию на конец марта 2020 года) приняты в г. Череповце Вологодской области, в Октябрьском и Хасанском районах Приморского края.

3. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения в судебном или внесудебном порядке.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ). При применении положений об изменении (расторжении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора (Определение ВС РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13-70).Следовательно, форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы) — это юридическая квалификация обстоятельств, при одновременном наличии таких существенных характеристик, как чрезвычайность и непредотвратимость, в соответствии с которым сторона договора может избежать гражданско-правовой ответственности или рассчитывать в случаях, определенными законом на прекращение, изменение или расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств, подтвержденных документальным образом.

Таким образом, в случае обращения заинтересованного лица за защитой нарушенного (оспариваемого права) во внесудебном и судебном порядке необходимо предпринять меры к соблюдению установленного договором порядка уведомления кредитора, а также в силу ст. ст. 9 и 65 АПК РФ представить, доказательства, подтверждающие факт наступления форс — мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы), например, сертификата о форс-мажоре, актов органов государственной власти и др., а также наличия причинно-следственной связи между форс-мажором и невозможностью исполнить обязательство.

При построении доказательственной базы также возможно применить п. 1 ст. 69 АПК РФ, согласно которого обстоятельства дела, признанные арбитражным судом общеизвестными не нуждаются в доказывании.

Общеизвестность обстоятельств устанавливает арбитражный суд при рассмотрении конкретных дел. Для признания факта общеизвестным требуется, чтобы он был известен широкому кругу лиц, в том числе составу суда, рассматривающему дело, в частности, указанные обстоятельства устанавливаются наличием общеизвестных фактов, публикаций в СМИ и иными способами, не нуждающимися в специальных средствах доказывания.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26