Главная / Новости / Арендодатель неправомерно мешает арендатору пользоваться помещением: как взыскать убытки?

Арендодатель неправомерно мешает арендатору пользоваться помещением: как взыскать убытки?

Подписаться на новости

Арендодатель, особенно если речь идет об организации, имеющей в собственности или оперативном управлении крупный объект недвижимости (например, торговый центр или складской комплекс), используя свое, как правило, доминирующее положение, старается поставить мелких арендаторов в зависимое положение. Речь в данном случае не идет о доминирующем положении в контексте действующего антимонопольного законодательства, под которым, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», понимается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Под доминирующим положением в данном случае следует понимать позицию более сильной стороны договора, которую занимает арендодатель в ходе переговорного процесса с потенциальным контрагентом-арендатором, а также его поведение (действия/бездействие) в ходе исполнения договора аренды коммерческой недвижимости.В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 18.01.2011 № 8-О-П, установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 Конституции РФ, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы. При этом критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений — при отсутствии конкретных запретов в законодательстве — могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку, как отметил КС РФ в постановлении от 24.02.2004 № 3-П, конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства.Нередко арендодатель, злоупотребляя своими гражданским правами, которыми он наделен как собственник коммерческого помещения, в ходе исполнения договора аренды начинает фактически менять его условия в одностороннем порядке или неправомерно вынуждать арендатора прекратить использование арендуемого помещения и возвратить его арендодателю.

Неправомерное создание помех в пользовании арендованным помещением со стороны арендодателя

Подобная ситуация произошла с одним индивидуальным предпринимателем, который стал жертвой недобросовестного поведения арендодателя – собственника крупного складского-торгового комплекса во Владимирской области. В ходе исполнения заключенного договора арендодатель в одностороннем порядке стал добиваться от арендатора прекращения пользования помещением, создавая препятствия для нормального пользования. Он вынудил арендатора прекратить использование арендованного помещения по назначению и вернуть объект недвижимости арендодателю.Договор аренды был заключен почти на два года. При этом под помещением стороны определили отсек объекта размерами 6 х 12 м, общей площади 72 кв.м, ограниченный внутренней поверхностью стен, пола и потолка. Отдельно было оговорено, что объект не является недвижимым имуществом. В соответствии с условиями договора аренды, помещение использовалось арендатором для розничной торговли. Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора, пользовался помещением согласно разрешенному виду использования.Так, 24 августа 2018 г. арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора, предложив последним днем его действия считать 24 сентября 2018 г. (при этом по договору арендатор мог пользоваться помещением до 31 декабря 2020 г.). В договоре аренды было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. В ответ на указанное уведомление арендатор направил арендодателю письмо, в котором указал, что порядок уведомления об отказе от договора, предусмотренный в нем, арендодатель нарушил. А 4 сентября 2018 г. арендодатель направил в адрес арендатора письмо с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон и проект соглашения от 22 сентября 2018 года о расторжении договора. Арендатор ответил письмом, в котором высказался против досрочного расторжения договора по соглашению сторон.Нужно отметить, что все письма от арендодателя приходили арендатору по электронной почте и только 13 сентября 2018 года арендатор получил от арендодателя уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 24.09.2018 года по Почте России.В то же время, начиная уже с 3 сентября 2018 г. арендодатель начал препятствовать арендатору в пользовании помещением, а именно произвел частичный демонтаж стен помещения, в результате чего арендатор не смог в дальнейшем пользоваться помещением, поскольку помещение, которое изначально не имело фасад, стало сквозным и не подходящим для использования в соответствии с изначальными целями арендатора.Вышеуказанные факты были зафиксированы в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 3 сентября 2018 г., составленном комиссией из независимых свидетелей и представителей арендатора.Таким образом, арендатор с 3 сентября 2018 фактически не имел возможности пользоваться помещением и был вынужден досрочно (то есть до 24.09.2018) прекратить исполнение договора аренды. Ему пришлось вывезти свое имущество из поврежденного помещения, чтобы обеспечить его сохранность.  Не согласившись с неправомерными действиями арендодателя, арендатор обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с арендодателя убытков по ст. 15 ГК РФ, а именно – упущенной выгоды (решение АС Владимирской области от 15.10.2019 по делу № А11-3932/2019).

Обоснование требований об упущенной выгоде

Под упущенной выгодой в соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.При расчете размера упущенной выгоды арендатор в приведенном примере отталкивался от своих показателей среднедневной выручки за июнь, июль и август 2018 года. При этом он фактически не пользовался помещением в период с 3 по 24 сентября 2018 года (22 календарных дня). К исковому заявлению была приложена справка о расчете упущенной выгоды, содержащей формулу расчета, подписанная арендатором и бухгалтером. В дальнейшем в материалы дела по требованию суда были также приобщены первичные документы, касающиеся расчета коэффициента маржинальности (в связи с тем, что арендатор осуществлял перепродажу товаров с наценкой), а также факта наличия иных расходов (заработная плата сотрудникам, страховые и налоговые отчисления с заработной платы сотрудников, арендные платежи, налог с продаж) и их размера.Претензионный порядок урегулирования спора, которого придерживался арендатор, не дал никаких результатов – арендодатель оставил полученную претензию без ответа, а требования – без удовлетворения.В исковом заявлении арендатор сослался на положения ч. 1 ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которыми не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Он также указал на то, что арендодатель, действуя как более сильный участник сделки по аренде недвижимости, допустил злоупотребление правом с целью причинить вред арендатору.В отзыве на исковое заявление арендодатель указывал, что в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 03.09.2018, который был положен арендатором в основу подтверждения своих доводов, нет достоверных доказательств о том, что разбор конструкции производился именно представителями арендодателя. Также арендодатель указал, что помещение являлось частью объекта, в котором отсутствовали некоторые из стен – внутренние перегородки между соседними отсеками, фасад.Что касается требования арендатора о взыскании с арендодателя упущенной выгоды, то арендодатель указал, что доводы, приведенные арендатором, носят предполагаемый характер. Суммы, на основании которых производилось исчисление сумм упущенной выгоды, приведены за выборочные месяцы (июнь, июль, август 2018 года), тогда как арендные отношения сложились между сторонами начиная с апреля 2018 года.Также арендодатель указал, что применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Доказательства возможности арендатору получить в заявленный период сумму, заявленную в иске, по мнению, арендодателя, в материалах дела отсутствуют.В возражениях на отзыв арендодателя арендатор указал, что помещение принадлежат арендодателю на праве собственности. Право собственности на объект аренды включает в себя право арендодателя на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что, в частности, дает арендодателю право на изменение конструкции объекта аренды. Согласно действующему гражданскому законодательству Российской Федерации только собственник несет риск наступления неблагоприятных последствий утраты, повреждения и гибели своего имущества. Арендатор утверждал, что на арендодателя как на собственника имущества возлагаются обеспечение контроля за его состоянием и его охрана, а также охрана имущества третьих лиц, расположенного в арендуемых помещениях. Арендатор также дополнительно указал в суде, что помещение, вопреки доводам арендодателя, имело заднюю стенку, которая и была демонтирована, что подтверждается фото- и видео фиксацией.В ходе рассмотрения дела судом арендатор мотивировал свои требования о взыскании с арендодателя упущенной выгоды следующим.Из п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Цитириуем документ
Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).Таким образом, по мнению арендатора, расчет упущенной выгоды был произведен корректно и на законных основаниях. Вместе с тем арендодатель в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил каких-либо доказательств того, что расчет упущенной выгоды не соответствует действительности и завышен.Приобщая к материалам гражданского дела представленные арендатором фотографии и видеозаписи, на которых был запечатлен факт осуществления демонтажа задней стенки помещения, суд высказал сомнения относительно даты и места осуществления фото- и видеосъемки.Для доказательства того, что фото- и видеофиксация осуществлялась именно 3 сентября 2018 года и по адресу, где непосредственно располагалось помещение, арендатор обратился в экспертную организацию, которая проведя исследование фото- и видеофайлов, находящихся на первоисточнике, а именно на смартфоне с функцией привязки к фотографиям и видеозаписям даты, времени и геопозиции, а также исследования адреса на интернет-картах, расположенных в открытом доступе, на которых, в частности, были изображены фотографии складского комплекса арендодателя, дала заключение о том, что фотографии и видео были сняты именно в этот день по адресу, где располагалось помещение арендатора, указав при этом, что они не подвергались изменению и корректировке.В связи с тем, что в акте о факте фиксации нарушений условий договора аренды отсутствовали паспортные и контактные данные членов комиссии, у суда также возник вопрос относительно того, кем являются перечисленные в акте члены комиссии. Арендатор представил в суд справку, содержащую необходимые сведения о членах комиссии, являющихся работниками арендатора. Относительно остальных членов комиссии, которые на момент составления акта являлись работниками иных арендаторов, было сообщено, что предоставить их данные возможности нет, так как арендаторы, у которых они работали, также прекратили свою деятельность в результате неправомерных действий арендодателя.В итоге Арбитражный суд принял решение удовлетворить заявленные арендатором требования частично, с учетом уточнения исковых требований. В своем решении суд указал, что в силу действующего законодательства арендодатель или его представители не вправе вмешиваться в производственную деятельность арендатора, не вправе ограничивать использование арендуемых помещений.Суд пришел к выводу, что арендодатель с 03.09.2018 лишил арендатора возможности пользоваться спорным нежилым помещением. Он признал действия арендодателя по демонтажу задней стенки помещения неправомерными, поскольку это происходило против воли арендатора, который лишился возможности осуществлять в указанном помещении свою предпринимательскую деятельность (торговлю строительными материалами).Суд признал относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами фото- и видеофиксацию, а также заключение экспертов, согласившись с тем, что данные файлы не подвергались монтажу или иным воздействиям и указав при этом, что представленные арендатором в материалы дела фото и видеозаписи процесса отчетливо фиксируют обстоятельства демонтажа.Поскольку арендодатель возражений против методики определения упущенной выгоды, а также доказательств, опровергающих ее размер, не представил, суд посчитал возможным удовлетворить иск в заявленном размере. Он отметил, что из представленного арендатором расчета следует, что упущенная выгода рассчитана арендатором как разница между ожидаемым доходом, определенным по аналогии с предыдущими периодами деятельности (июнь-август 2018 года), и расходами по стоимости расходных материалов, размера заработной платы, налогов и иных расходов.Таким образом, суд удовлетворил требования арендатора частично, сократив лишь требования о взыскании с арендодателя расходов на оплату услуг представителя. При этом совокупный размер всех расходов, понесенных арендатором для восстановления своего нарушенного права, которые суд взыскал с арендодателя в полном объеме, составил сумму, превышающую размер основного требования по убыткам.

Практические выводы
На основании вышеизложенного можно сделать ряд важных выводов:

  • Во-первых, субъектам малого и среднего предпринимательства можно и нужно добиваться восстановления своих прав и законных интересов, которые были нарушены более сильными участниками делового оборота, не боясь нести определенные расходы.
  • Во-вторых, в целях доказывания факта нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя, выраженных в физических действиях по отношению к объекту аренды, необходимо прибегать к фиксации данных фактов путем составления соответствующего акта, подписанного комиссией из числа сотрудников арендатора и независимых лиц с указанием паспортных и контактных данных, а также путем осуществления фото- и видеосъемки, которым в дальнейшем необходимо придать юридическую силу с помощью привлеченных экспертов.
  • В-третьих, в целях доказывания факта причинения убытков в виде упущенной выгоды необходимо предоставить доказательства получения доходов за предыдущие периоды, а также доказательства несения иных предпринимательских расходов за взятый период, чтобы определить разницу и размер чистой прибыли, которая подлежит взысканию в виде упущенной выгоды за период, когда права и интересы арендатора были нарушены.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26