Главная / Новости / Арендной плате быть! Пандемия

Арендной плате быть! Пандемия

Подписаться на новости

Но арендный бизнес зачастую построен на привлеченных денежных средствах, предусматривает жесткий ежемесячный график обслуживания кредита Арендодателем в соответствии с согласованной бизнес-моделью.

В связи с этим юридический анализ арендных правоотношений стоит производить без предположений о слабой стороне и давать оценку буквальному содержанию закона и договора с учетом принятого 21 апреля 2020 года Верховным судом РФ обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (далее – Обзор № 1 ВС РФ).

На сегодняшний день очевидны следующие выводы:

1. Верховный суд РФ в Обзоре № 1 дал крайне общие ориентиры на пересмотр арендных правоотношений;

2. Релевантных судебных дел по арендным правоотношениям в практике не было. Были похожие, но не аналогичные дела.

3. Принимаемые нормативные акты (№98-ФЗ от 01 апреля 2020 и 439 Постановление Правительства РФ от 06 апреля 2020 (далее – 439 ПП РФ)) не вносят однозначного понимания в правоприменение.

Итак, к анализу арендных правоотношений. 

Стороны свободны в заключении договора, а его условия должны исполняться. При этом в силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Пунктом 2 названной статьи определено, что изменение на законодательном уровне обязательных для сторон договора правил после его заключения не меняет условий исполнения договора, заключенных до принятия изменяющего закона, за исключением случаев, когда на это прямо указано в принятом законе.

Принятый № 98-ФЗ определил требования к договорам аренды, заключенным до принятия субъектом РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории (далее для сокращения – карантин).

Статья 19 названного закона состоит из трех частей, выводы по каждой из которых представлены ниже.

 Выводы по ч.1 ст.19 № 98-ФЗ:

— обязательность заключения дополнительного соглашения об отсрочке по арендной плате.

Логика законодателя в заключении дополнительного соглашения (а не просто нормативного регулирования отсрочки без дополнительного соглашения) позволяет сторонам заключить соглашение на условиях, отличных от описанных в 439 ПП РФ, которые не будут ухудшать положение арендатора (к самой формулировке есть вопросы – уменьшение цены по договору, но добровольный отказ Арендатора в предоставлении ему отсрочки можно ли считать ухудшением положения Арендатора);

— правила отсрочки урегулированы 439 ПП РФ (возникает вопрос: если названное ПП РФ регулирует только требования к условиям и срокам отсрочки, зачем в нем указано, что Арендодателям рекомендовано при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы? Говорит ли это о том, что нет иных правовых механизмов уменьшения арендной платы?).

Выводы по ч.2 ст.19 № 98-ФЗ:

— нет никакой новой правовой нагрузки.

Сакральный смысл названной части может сводиться к тому, что скидка по аренде в условиях пандемии не будет необоснованной, и государство не начислит налоги Арендодателю, предоставившему её.

Выводы по ч.3 ст.19 № 98-ФЗ (самая спорная часть):

— период, за который можно требовать уменьшения — 2020 год;

— невозможность использования объекта аренды в связи с карантином – ограничительными мерами субъекта (а не в связи с Указами Президента о нерабочих днях);

— Арендатор наделен правом требовать уменьшения арендной платы;

— при этом не содержится корреспондирующей обязанности Арендодателя уменьшить арендную плату;

— отсутствует транспарентный и понятный механизм уменьшения арендной платы;

— скорее всего, по аналогии с ч. 1 ст. 19 распространяет своё действие на все виды собственности (государственную, муниципальную, частную) и все виды недвижимости (земля, строения и т.п., кроме жилья).

Самый простой юридический анализ сводился бы к тому, что законодатель, принимая № 98-ФЗ и 439 ПП РФ, определил судьбу арендных правоотношений и предоставил императивную отсрочку по оплате арендной платы, а также дал возможность сторонам заключить после направленного Арендатором требования дополнительное соглашение об уменьшении размера платежей.

Вместе с тем, скупые формулировки ст.19 № 98-ФЗ требуют её анализа во взаимосвязи с иными правовыми инструментами, предусмотренными ст. 328 (встречное непредставление), 417 (прекращение обязательства), 451 (существенное изменение обстоятельств) и 614 (арендная плата) ГК РФ. В Обзоре № 1 ВС РФ нет упоминания про ст. 614 ГК РФ, вместе с тем в дискуссиях юристами делаются предположения о возможном её применении.

Взаимосвязь со ст. 451 ГК РФ.

Ч. 3 ст. 19 №98-ФЗ дает арендатору право потребовать уменьшения аренды. В названном пункте нет механизма уменьшения размера арендной платы. Вместе с тем, п. 2 ст. 451 ГК РФ гласит: если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие (уточняет последствия направления требования арендатором по ч. 3 ст. 19 №98-ФЗ) с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут (согласно п.4 названной статьи расторжение в приоритетном порядке) или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии условий, перечисленных в п. 4.

При этом должны наличествовать условия, перечисленные в п.2 ст. 451 ГК РФ. Пандемия коронавируса не освобождает от доказывания обстоятельств, приведённых в названном пункте, в каждом отдельно взятом случае. Значение для применения п.2 ст. 451 ГК РФ будут иметь и условия заключенного договора аренды (целевое использование объекта аренды, место его расположения, срок аренды, распределение последствий существенного изменения обстоятельств между сторонами договора, даже наличие самостоятельного входа может иметь значение), срок и объем ограничительных мер, принимаемых региональными властями, последствия пандемии в каждом конкретном регионе, данные яндекс-карты о соблюдении режима самоизоляции могут быть приняты во внимание, например, в Калининградской области на 21 апреля 2020 рейтинг 2,8, и региональные власти активно начали выводить из ограничительного режима отдельные виды бизнеса.

Но если делать общий анализ названной статьи, то абсолютно непонятно, почему имущественные интересы Арендатора должны быть поставлены в приоритет по сравнению с интересами Арендодателя, а именно соотношение баланса интересов необходимо искать через пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ. Скорее всего, на требование Арендатора об уменьшении размера аренды, Арендодатель ответит своим письмом, в котором предложит свой вариант урегулирования карантинного срока аренды. Это может быть частичное (меньше требуемого Арендатором) уменьшение платежей или возврат к ч.1 ст. 19 ФЗ № 98, который актуален, потому что законодатель предоставил отсрочку только пострадавшим отраслям, в то время как очевидно, что предприниматели, не попавшие в этот перечень, также несут убытки, а, следовательно, нуждаются хотя бы в отсрочке платежей.

Можно предположить, что по некоторым помещениям (наиболее выигрышно расположенным в торговых центрах) Арендаторы не согласятся на расторжение договора аренды, если в ответ на просьбу об освобождении от арендной платы, направить письмо с предложением о расторжении договора. А это означает, отсутствие нарушенного права в будущем и невозможность расторжения договора по ст. 451 ГК РФ, которому отдается предпочтение по названной статье. Маловероятным представляется изменение договора по иску Арендатора: не понятны и не разъяснены критерии такого изменения ни в законе, ни в Обзоре №1 ВС РФ.

По сути, ограничительные меры касаются именно вида деятельности Арендатора (особняком стоит вопрос по торговым центрам, что релевантно не ст. 451 ГК РФ, а ст. 328 ГК РФ), в то время как арендный бизнес не подпадает под ограничительные меры, а в отдельных регионах даже разрешен (на примере Калининградской области, где постановлением от 15 апреля 2020 №208 разрешены виды деятельности из 68 класса ОКВЭД 2, куда входит аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом).

Многие арендаторы в настоящее время самостоятельно отказываются от любой деятельности (работать на вынос или дистанционно), ссылаясь на неэффективность и нерентабельность такой работы, что может быть расценено, как отсутствие должной степени заботливости и осмотрительности, необходимых для применения ст. 451 ГК РФ.

Значение для оценки ситуации могут иметь и региональные меры поддержки, например, калининградским предпринимателям из областного бюджета предоставляется до 100 000 рублей на покрытие арендной платы (требования к предпринимателям и основаниям выдачи субсидий установлены постановлением регионального правительства от 14 апреля 2020 № 205).

Обзор ВС РФ № 1 предлагает рассматривать отказ от договора или изменение его условий через ст. 328 ГК РФ и ст. 19 № ФЗ-98. Представляется правильным сделать следующую связку: отказ от договора через ст. 328 ГК РФ, изменение условий договора через ст. 19 № ФЗ-98. При этом употребляется термин «изменение договора», который включает, как возможность уменьшения размера платежей, так и предоставление отсрочки; разъяснений по спорной ч.3 ст. 19 № ФЗ-98 не приведено. А с такой логикой Арендодателю снова можно уходить только в отсрочки платежей.

Обобщая всё выше сказанное, с учетом отсутствия со стороны государства мер поддержки Арендодателей (нет освобождения от налогов, нет материальных компенсаций, в 439 ПП РФ говорится лишь об отсрочке по налогу на имущество и земельному налогу на срок, аналогичный отсрочке перед Арендатором, дополнительно еще и кредитная нагрузка), а также, принимая во внимания формулировки ст. 451 ГК РФ и дополнительно 439 ПП РФ, где сказано: рекомендовать Арендодателям при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы, полагаю, арендная плата должна вносится Арендатором в размере, определенном договором, если стороны о другом не договорились.

Кроме того, государство, реализуя свои правомочия в качестве Арендодателя, в Распоряжении Правительства РФ 19 марта 2020 г. № 670-р также не идет по пути полного освобождения от уплаты арендной платы (или уменьшения ее размера), а предоставляет исключительно механизм отсрочки оплаты.

Обоснование неприменимости ст. 328417 и 614 ГК РФ к арендным отношениям.

Специалисты, выступающие за освобождение от арендной платы на период действия ограничительных мер по карантину, ссылаются на следующую судебную практику: определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. №302-ЭС14-735, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7, обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), цитируя, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».

Вместе с тем, детальный анализ приведенной судебной практики показывает, что у Арендатора были претензии или к объекту аренды (объект аренды был испорчен в результате пожара), или к Арендодателю (именно в части физической не передачи объекта по акту – просрочка кредитора).

При этом, в самом определении от 2015 года указано: «в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора».

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) помимо вышеуказанного вывода приводится следующий: «арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества».

В случае с пандемией коронавируса ничто не зависит от действий Арендодателя и характеристики объекта аренды не изменены. Выводы, сделанные по конкретным делам, не говорят о том, что нормы права будут прочитаны аналогичным образом в делах с абсолютно другими фактическими обстоятельствами.

Для применения ст. 328 ГК РФ требуется бездействие Арендодателя по передаче помещения. Здесь спорным представляются только действия собственников или операторов торговых центров, которые должны закрыть свои объекты из-за карантина. Такое закрытие может фактически лишить Арендаторов доступа в помещения. На примере Калининградской области формулировки ограничительных мер неоднократно менялись, так первоначально закрыли торговые центры (постановление от 27 марта №154), а спустя три дня изменили формулировку на запрет работы объектов торговли (постановление от 30 марта №157).

Ст. 328 ГК РФ не подлежит применению, так как объекты аренды первоначально были предоставлены Арендодателями, на период карантина находятся во владении и пользовании Арендатора, право доступа в помещение за Арендатором сохраняется, имущество Арендатора хранится в помещении. Принятие ограничительных мер относится к компетенции региональных властей и не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.

Такие ограничительные меры не могут быть и основанием для прекращения исполнения обязательств по ст. 417 ГК РФ, так как приостанавливаются различные виды деятельности, осуществляемые именно Арендаторами, но арендная деятельность не приостанавливается, а тем более не приостанавливаются обязательства по оплате арендной платы.

Относительно п. 4 ст. 614 ГК РФ, он не подлежит применению по двум основаниям: во-первых, в самом пункте сказано, что он подлежит применению, если законом не предусмотрено иное (после принятия №98-ФЗ предусмотрено самостоятельное регулирование карантинного периода), во-вторых, не изменились условия пользования, предусмотренные договором аренды, не ухудшилось состояние объекта аренды. Сами условия пользования остаются прежними (приходи и пользуйся, но деятельность не веди), в связи с принятием ограничительных мер меняются обстоятельства, что было рассмотрено выше.

Вывод: надо договариваться, всё остальное очень долго и интересно только юристам. Но, в общем, мы склоняемся в пользу Арендодателя.

P.S. Коллеги, постараемся вложить максимально полезной информации в пост⠀
Начнем?
В арендных отношениях вы являетесь одновременно и кредитором и должником, так же как и ваш контрагент. Так, у арендодателя в рамках заключенного договора возникает обязанность обеспечить арендатору возможность пользования имуществом, а у последнего в свою очередь возникает обязанность вносить плату за предоставленное помещение? если арендодатель не выполняет эту обязанность, то и арендатор ничего не должен платить
Однако обязанность у арендодателя по передаче помещения арендатору может прекратиться, если актом государственного органа наступила невозможность его исполнения (ст. 417 ГК РФ)⚠️

Например, арендодатель сдает помещение под парикмахерскую в торговом центре. Решением главы исполнительной власти субъекта РФ все ТЦ закрыты. Соответственно арендодатель может не предоставлять указанное помещение ссылаясь на вышеуказанную статью ГК РФ.⠀

Какие последствия наступают для договора

Обратимся к ст. 328 ГК РФ?
Если есть договор, где есть встречные обязательства, то неисполнение первого открывающегося обязательства означает, что сторона встречного обязательства вправе не предоставлять то, что с неё причитается.⠀
Проще говоря если арендодатель не дал возможность пользоваться помещением, то арендатор вправе приостановить внесение арендных платежей⚠️

ВНИМАНИЕ Если же официально закрытия не было, то для арендатора есть возможность воспользоваться положениями ст. 451 ГК РФ, которая дает право расторгать (изменять) договор в судебном порядке.⠀
При этом отказ арендодателя расторгнуть договор в добровольном (досудебном) порядке можно рассматривать как недобросовестное поведение.⠀

ВАЖНО Есть еще специальные случаи изменения договора аренды – ст. 19 ФЗ-98 устанавливает обязанность заключения соглашения об отсрочке платежей. Однако отсрочкой могут воспользоваться только арендаторы из списка пострадавших отраслей (так указано в ПП от 03.04.2020 N 439, хотя закон говорит о всех арендаторах)⠀

У вас возникли трудности с арендой платойПоможем подготовить письма арендатору или арендодателю. Обращайтесь за консультациями: +7(495)258-00-38

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26