Главная / Новости / Аренда недвижимости в условиях эпидемии коронавируса.

Аренда недвижимости в условиях эпидемии коронавируса.

Подписаться на новости

Несомненно, эпидемия коронавируса, а именно принятые в связи с эпидемией органами государственной власти ограничения, поставили под вопрос исполнение договоров аренды коммерческой недвижимости. В связи с этим для урегулирования взаимоотношений арендодателей и арендаторов в возникшей ситуации были введены специальные правила ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020. Подробности применения на практике нового закона были разъяснены Обзором Президиума Верховного Суда РФ № 1 от 21.04.2020 и Обзором Президиума Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020.

Ниже приводится актуальный на данный момент перечень правовых позиций, касающихся взаимоотношений арендаторов и арендодателей в условиях введенного режима повышенной готовности.

1. Если ОКВЭД арендатора относится к утвержденному Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 перечню (розничная торговля непроизводственными товарами, общественное питание, гостиничный бизнес и другие), то арендодатель со дня введения на территории соответствующего субъекта режима повышенной готовности (в Москве это 05.03.2020) имеет право на отсрочку уплаты арендной платы. Отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы до окончания срока действия режима повышенной готовности, а затем в размере 50% до 01.10.2020. Накопившаяся сумма отсрочки должна быть выплачена равными ежемесячными платежами, не более 50% от арендной платы за соответствующий месяц, начиная с января 2021 года и не позднее конца 2023 года. На сумму включенных в арендную плату коммунальных платежей и расходов на содержание арендованного имущества отсрочка не распространяется (п.1 ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020, п.3 Постановления Правительства РФ № 439 от 03.04.2020).

Несмотря на то, что в законе указано на необходимость заключения дополнительного соглашения об изменения арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора к арендодателю, как пояснил Пленум Верховного Суда, сам факт неуплаты арендатором арендной платы в период после введения режима повышенной готовности до 01.10.2020, при отсутствии письменных возражений от арендодателя, указывает на то, что отсрочка считается предоставленной на указанных выше условиях (вопрос № 3 Обзора Президиума Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020).

2. Кроме того, у арендатора, который потерял возможность использовать арендованное имущество по назначению в результате принятых мер, появляется право потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы (п.3 ст.19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020). Тут уже не имеет значения вид деятельности арендатора (конкретный ОКВЭД), необходимо лишь присутствие факта невозможности использования им арендуемого имущества в сложившейся ситуации. В этом случае арендная плата подлежит уменьшению на весь период, в течение которого наступила невозможность использования имущества, независимо от даты подписания дополнительного соглашения или вынесения решения суда, если стороны не достигнут соглашения. Президиум Верховного Суда указал на то, что снижена арендная плата должна быть на тот размер, на который она обычно снижается в сложившейся ситуации (вопрос № 5 Обзора Президиума Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020). Ситуаций подобной происходящей до этого не было, поэтому механизм снижения будет вырабатывать судебная практика. Полагаю, что общим случаем будет снижение арендной платы на 50 % на весь период невозможности использования арендованного имущества.

3. Если арендатором в судебном споре будет доказано, что допущенная просрочка в выплате арендной платы была вызвана отсутствием у него необходимых денежных средств в связи с установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то он может быть освобожден от ответственности перед арендодателем за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (договорные штрафы и пени за просрочку арендных платежей, проценты за пользование денежными средствами, присвоение арендодателем обеспечительного платежа и т.п.) (вопрос № 7 Обзора Президиума Верховного Суда РФ № 1 от 21.04.2020). Однако временное отсутствие денежных средств в связи с принятыми ограничительными мерами не будет освобождать арендаторов от основного обязательства перед арендодателем по уплате арендных платежей по договору.

4. Арендатор с учетом сложившейся ситуации вправе потребовать от арендодателя расторгнуть договор аренды в связи с существенными изменениями обстоятельств, вызванных ограничительными мерами, в результате чего потребность в арендованном имуществе у него отпала или возникла невозможность его использования, а при недостижении согласия – обратиться в суд (ст. 451 ГК РФ). Однако, стоит учитывать, что в случае судебного расторжения договор аренды будет считаться расторгнутым только с момента вступления в законную силу решения суда (п.3 ст. 453 ГК РФ). Учитывая длительность рассмотрения спора судом, которое может растянуться от нескольких месяцев до года, актуальность судебного расторжения договора аренды в связи с существенными изменениями обстоятельств вызывает сомнения.

P.S. В нашем Центре готовы оказать вам юридическую поддержку и подготовить письма, заявления, предложения и отзывы для арендаторов или арендодателей.

Обращайтесь по электронной почте 2580038@mail.ru, или по тел: +7(495) 258-00-38.

Наш адрес

Москва, ул. Б. Полянка, 26