Обратный звонок
[29.03.2019]

Когда продавец должен вернуть задаток

Стороны планировали заключить договор купли-продажи недвижимости, а перед этим подписали предварительное соглашение. Потенциальный покупатель в качестве обеспечения передал владельцу дома задаток. Но сделка не состоялась. Тогда покупатель решил вернуть свои деньги и подал в суд. Нижестоящие суды разошлись во мнении, должен ли продавец возвращать эти средства.

Справка: В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств.

Граждане подписали предварительный договор купли-продажи дома с участком. По этому документу они обязались в течение четырех месяцев подписать основной договор. В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение.

Две инстанции – два мнения по одному делу

Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть 50 000руб. задатка, 9233руб. за пользование чужими деньгами и 2000руб. расходов на представителя.

Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил продавцу на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело №33-28207/17): https://kraevoi--krd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_uid=EED5359D-8F06-45B7-BC48-5E5485FFF2E1&_deloId=1540005&_caseType=0&_new=5&_doc=1&srv_num=1 .

Наказание без вины

Покупатель обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС РФ указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС РФ (дело №18-КГ18-232): http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1732318 .

Тройка» судей ВС РФ отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. – пока еще не рассмотрено).

При новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора. Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п.6 ст.429 ГК РФ). И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.

Конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя». Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств.

Советуем в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя.
**************************************************************************************************************************************************************************


P.S. Многие сталкиваются с вопросами Ликвидации компаний и Банкротства фирм.

Мы дадим вам рекомендации по ликвидации компаний и банкротству фирм.

На нашей странице: http://www.barrit.ru/cgi-bin/practic.cgi?c=r&id=3537
вы можете ознакомиться со способами ликвидации фирм.

Также, если у Вас есть вопросы по Возмещению компенсаций за изъятую собственность, Жилищным и Земельным спорам, Разделу имущества, Возврату Долгов, Возмещению ущерба, Наследственному праву, Семейному праву, Бракоразводным делам и Взысканию АЛИМЕНТОВ, Договорам Долевого строительства, Трудовому праву и трудовым правоотношениям, КРЕДИТНЫМ Договорам и спорам с Банком, Страховым выплатам, Разработке и анализу договоров и контрактов, Защите прав Потребителей, Хозяйственному праву, Корпоративному праву, Земельным спорам, Защите прав детей, Защиты от коллекторов, то в нашем Центре будут рады Вам помочь!

Центр "Взгляд": +7 (495) 258-00-38
Обратный звонок